Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất thực tế 35m² và tổng diện tích sử dụng khoảng 30m² tầng 1 + 35m² các tầng trên (từ tầng 2), tổng diện tích sàn xây dựng khoảng: 30 + 35×5 = 205m². Giá bán 13,5 tỷ đồng tương đương khoảng 65,85 triệu/m² sàn.
Xét về vị trí tại Phố Thiên Hiền, Mỹ Đình 2 – Nam Từ Liêm, đây là khu vực có tốc độ phát triển nhanh, gần nhiều tiện ích, giao thông thuận lợi, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh. Tuy nhiên, nhà xây đã 10 năm, hoàn thiện cơ bản, chưa có thang máy, cầu thang cuối nhà khiến tối ưu sử dụng chưa cao. Giá xây dựng mới hiện nay (thô + hoàn thiện) dao động 6-7 triệu/m², xây 6 tầng khoảng 1,3 tỷ đồng tiền xây mới, chưa tính giá đất.
Giá đất nền khu vực Mỹ Đình dao động từ 100-140 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền, hẻm lớn hay nhỏ. Nhà đang ở ngõ, hẻm xe hơi nhưng không phải mặt phố lớn, nên giá đất thực tế có thể thấp hơn mặt tiền. Diện tích nhỏ, ngang 3,1m, nở hậu giúp tăng giá trị sử dụng nhưng vẫn hạn chế phần nào khả năng mở rộng.
Nhận xét giá: So với mặt bằng chung đất nền, mức giá 13,5 tỷ cho căn nhà trên diện tích 35m² và xây 6 tầng là cao, có dấu hiệu bị đẩy giá khoảng 15-20% do là nhà hiếm tầng cao có phòng khép kín, phù hợp cho thuê hoặc kinh doanh. Người mua cần cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 6 tầng, mỗi tầng 1 phòng khép kín với 5 phòng vệ sinh riêng biệt, rất phù hợp cho thuê căn hộ mini hoặc văn phòng nhỏ.
- Hẻm xe ô tô tránh được, vỉa hè rộng 2m, thuận tiện giao thông và kinh doanh.
- Nhà xây kiên cố, có thể lắp thang máy, tăng giá trị sử dụng và tiện nghi.
- Vị trí trong khu vực quy hoạch ổn định, sổ đỏ chính chủ, giúp đảm bảo pháp lý.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng và thông thoáng phía sau.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà rất phù hợp để đầu tư cho thuê dạng căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng nhỏ với dòng tiền cho thuê khoảng 25 triệu/tháng, tương đương lợi suất khoảng 2,2%/tháng (26,4%/năm) khá hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất gửi tiết kiệm thấp. Ngoài ra, có thể sử dụng làm nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc sửa lại để lắp thang máy tăng giá trị.
Đầu tư xây mới lại toàn bộ không tối ưu do diện tích nhỏ và vị trí hẻm, chi phí xây dựng + đền bù có thể cao hơn giá trị thu lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Mỹ Đình, gần BigC) | Đối thủ 2 (Ngõ rộng Phan Văn Trường) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 35 | 40 | 32 |
| Tổng diện tích sàn (m²) | 205 | 220 | 190 |
| Giá bán (tỷ) | 13.5 | 14.8 | 11.9 |
| Giá/m² sàn (triệu) | 65.85 | 67.27 | 62.63 |
| Hướng nhà | Chưa rõ | Đông Nam | Tây Bắc |
| Hẻm | Xe hơi tránh, 2m vỉa hè | Ngõ lớn, ô tô vào nhà | Ngõ xe máy, hẹp |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ |
| Tiện nghi | Hoàn thiện cơ bản, chưa có thang máy | Hoàn thiện tốt, có thang máy | Hoàn thiện cơ bản, chưa thang máy |
| Khả năng cho thuê | 25 triệu/tháng (phòng khép kín) | 28 triệu/tháng | 22 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà 10 năm tuổi, đặc biệt phần cầu thang cuối và móng, tránh hiện tượng xuống cấp hoặc thấm nước.
- Xác minh rõ hướng nhà để tránh phạm phong thủy, ảnh hưởng giá trị sử dụng và cho thuê.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt khả năng mở rộng hẻm hoặc hạn chế xây dựng mới để tránh mất giá trị sau này.
- Kiểm tra khả năng lắp thang máy về kỹ thuật và chi phí (khoảng không gian kỹ thuật, điện nước).
- Xác nhận pháp lý sổ đỏ chính chủ rõ ràng, không tranh chấp, tránh rủi ro mất trắng.
