Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 134m², chiều ngang 11m, chiều dài 12m, đất thổ cư, full sổ hồng riêng, xây dựng tự do. Giá chào bán 760 triệu đồng tương đương khoảng 5,67 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá sát với mặt bằng chung đất thổ cư tại xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi trong năm 2024.
Tham khảo thị trường Củ Chi, đất mặt tiền đường lớn, hẻm xe hơi thường có giá dao động 5,5 – 7 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích. Đất này nằm trên mặt tiền đường Trần Tử Bình rộng 12m, xe hơi tránh nhau thoải mái, rất thuận tiện giao thông, gần chợ và trường học. Tuy nhiên đất chỉ rộng 11m, chiều dài 12m khá vuông vức nhưng diện tích không quá lớn nên giá trên mỗi mét vuông là hợp lý.
Không có chi phí phá dỡ hay cải tạo nhà vì đất trống. Nếu muốn xây mới nhà ở hay kinh doanh nhỏ thì hoàn toàn chủ động về thiết kế và chi phí xây dựng.
Nhận xét về giá: Giá 760 triệu với vị trí mặt tiền, thổ cư và sổ riêng là đáng cân nhắc, không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch và pháp lý để chắc chắn không có quy hoạch treo hoặc tranh chấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Trần Tử Bình rộng 12m: Ưu điểm lớn, xe hơi tránh nhau thoải mái, thuận tiện kinh doanh, làm văn phòng hoặc nhà ở.
- Vị trí gần chợ Việt Kiều và chợ Tân Thông Hội: Giúp việc sinh hoạt và kinh doanh nhỏ thuận tiện, tăng giá trị đất.
- Gần quốc lộ 22 (500m): Giao thông kết nối tốt, thuận lợi đi trung tâm TP hoặc các tỉnh lân cận.
- Đất thổ cư 100%, có sổ riêng, xây dựng tự do: Rất thuận lợi cho người mua muốn xây nhà hoặc đầu tư lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất mặt tiền, diện tích vừa phải, vị trí đẹp, phù hợp nhất cho:
- Nhà ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc vừa.
- Đầu tư dài hạn, giữ đất chờ tăng giá do khu vực dân cư hiện hữu, hạ tầng đang phát triển.
- Kinh doanh nhỏ lẻ như cửa hàng tạp hóa, văn phòng đại diện, hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh.
Không phù hợp làm kho xưởng vì diện tích nhỏ, không nằm trong khu công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Thị Hà, Củ Chi) | Đối thủ 2 (Đường QL22, Củ Chi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 134 m² | 150 m² | 120 m² |
| Loại đất | Thổ cư, sổ riêng | Thổ cư, sổ riêng | Thổ cư, sổ riêng |
| Mặt tiền / Hẻm | Mặt tiền đường 12m | Hẻm xe hơi 6m | Mặt tiền đường 15m |
| Giá bán | 5,67 triệu/m² | 5,3 triệu/m² | 6,2 triệu/m² |
| Tiện ích | Gần chợ, trường học, QL22 | Gần chợ nhỏ, trường học | Gần trung tâm hành chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500, 1/2000 của khu vực, tránh vướng đường hay dự án treo.
- Kiểm tra mốc giới, ranh đất thực tế đúng với trên sổ hồng, tránh tranh chấp.
- Xem xét pháp lý sổ hồng, đảm bảo không có thế chấp, sang tên thuận lợi.
- Đánh giá chất lượng mặt đường Trần Tử Bình về lâu dài, có kế hoạch mở rộng hay nâng cấp không.
- Kiểm tra hạ tầng điện, nước, thoát nước khu vực, có đầy đủ không.
