Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 30 m², mức giá thuê 3,5 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 116.667 đồng/m²/tháng.
Đây là mức giá khá phổ biến cho phòng trọ mới xây dựng, nội thất đầy đủ tại khu vực Gò Vấp hiện nay.
Đường Thống Nhất thuộc khu vực trung tâm quận Gò Vấp, tiện ích xung quanh như chợ, trường học, bệnh viện rất thuận tiện, tăng giá trị sử dụng.
Phòng mới 100%, thiết kế hiện đại, tiện nghi đầy đủ và bảo mật cao (ra vào vân tay, hệ thống PCCC, camera) cũng là điểm cộng lớn, đảm bảo an toàn và thoải mái cho người thuê.
Nếu so sánh với các phòng trọ truyền thống hoặc nhà trọ cũ trong khu vực, giá này không bị cao ngất ngưởng mà ở mức hợp lý.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3,5 triệu/tháng cho phòng 30m² mới, nội thất đầy đủ, vị trí thuận tiện là mức giá hợp lý, không có dấu hiệu “ngáo giá”. Người thuê có thể yên tâm về mặt giá nhưng cần kiểm tra kỹ hợp đồng và tiện ích thực tế khi xem phòng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng mới xây, thiết kế hiện đại, sang trọng, khác hẳn các phòng trọ cũ trong khu vực thường xuống cấp.
- Không chung chủ, tự do giờ giấc, hệ thống ra vào bằng vân tay tăng tính riêng tư, an ninh cao.
- Vị trí thuận tiện: gần chợ, trường học, bệnh viện, công viên, dễ dàng di chuyển qua các quận Tân Bình, Tân Phú, Quận 12, Bình Thạnh, Phú Nhuận.
- Tiện ích kèm theo đầy đủ: hệ thống PCCC, camera an ninh, máy giặt chung miễn phí, nhà xe rộng không thu phí.
- Quy mô nhỏ, chỉ vài phòng, tạo sự yên tĩnh và ít ồn ào hơn các khu trọ đông người.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lựa chọn tối ưu cho người đi làm hoặc sinh viên cần nơi ở sạch sẽ, an ninh, tiện nghi và yên tĩnh.
Với vị trí và tiện ích như trên, phòng trọ phù hợp để ở thực tế lâu dài hoặc thuê cho nhóm 2-3 người cùng chia sẻ chi phí.
Không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới vì quy mô nhỏ và tính chất thuê phòng trọ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Thọ, Gò Vấp) |
Đối thủ 2 (Đường Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 25 m² | 28 m² |
| Giá thuê/tháng | 3,5 triệu | 3,2 triệu | 3,6 triệu |
| Tiện ích | Đầy đủ, máy giặt, PCCC, camera, không chung chủ | Đầy đủ, chung chủ, không có máy giặt | Đầy đủ, có máy giặt, chung chủ |
| Vị trí | Đường Thống Nhất, trung tâm, giao thông thuận tiện | Đường Lê Văn Thọ, khu vực đông đúc, hơi ồn | Đường Phạm Văn Chiêu, gần chợ, đông dân cư |
| An ninh | Ra vào vân tay, camera, PCCC | Khóa thường, ít camera | Ra vào chung chủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế nội thất và thiết bị ra vào vân tay có hoạt động ổn định không.
- Xác minh hệ thống PCCC, camera đã được nghiệm thu, hoạt động tốt.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, không có điều khoản bất lợi cho người thuê.
- Kiểm tra tình trạng tiếng ồn, môi trường xung quanh, đặc biệt giờ cao điểm.
- Đảm bảo khu vực không nằm trong vùng quy hoạch sẽ giải tỏa hoặc thay đổi lớn trong thời gian tới.
