Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 45m² tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm với mức giá thuê 2.500.000đ/tháng tương đương khoảng 55.555đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho phòng trọ diện tích lớn tại khu vực này, nơi tập trung nhiều khu đô thị và dân trí tương đối cao. Nhà liền kề phân lô, 4 tầng, mỗi tầng 2 phòng dùng chung 1 WC, phòng trống, không nội thất, WC chung ngoài hành lang là điểm cần lưu ý vì ảnh hưởng đến tiện nghi sinh hoạt.
So với mặt bằng chung, các phòng trọ nhỏ hơn (15-25m²) cùng khu vực thường dao động từ 2 – 3 triệu/tháng nhưng diện tích nhỏ hơn nhiều. Phòng rộng 45m² thường có giá thuê 2,5-3 triệu là hợp lý nếu có đầy đủ tiện nghi riêng. Ở đây, WC không riêng, phòng không đầy đủ nội thất nên giá này tương đối cân bằng, không quá cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê này là hợp lý, không bị “ngáo giá” so với thị trường nhưng không quá ưu đãi để dễ dàng chốt ngay nếu người thuê cần tiện nghi cao hoặc riêng tư.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn 45m², thoải mái hơn nhiều phòng trọ bình thường ở khu vực.
- Có ban công rộng, thoáng mát, hướng ra bên ngoài giúp thông khí tốt.
- Nhà phân lô, khu dân trí cao, an ninh đảm bảo, thuận tiện đi lại trong khu đô thị.
- Có sân phơi chung và máy giặt tầng 4, tiện nghi hỗ trợ sinh hoạt.
Điểm hạn chế là WC chung ngoài hành lang, không riêng tư và có thể gây bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày, dễ là điểm trừ so với các phòng trọ có WC trong phòng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng này phù hợp nhất cho đối tượng thuê là sinh viên, người đi làm độc thân hoặc cặp đôi mới cưới cần chỗ ở rộng rãi, giá vừa phải, không quá khắt khe về tiện nghi khép kín. Không phù hợp với người có yêu cầu cao về riêng tư hoặc gia đình nhiều người.
Đây là lựa chọn tối ưu để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn ổn định, không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do là phòng trong nhà liền kề phân lô.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ cùng khu Tây Mỗ) | Đối thủ 2 (Phòng trọ gần Học viện An ninh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 45 m² | 25 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 2.500.000đ/tháng | 1.800.000đ/tháng | 2.200.000đ/tháng |
| WC | Chung ngoài hành lang | Riêng trong phòng | Chung ngoài hành lang |
| Tiện nghi | Ban công, sân phơi, máy giặt tầng 4 | Không ban công, có nóng lạnh | Ban công nhỏ, không máy giặt |
| Hướng phòng | Hướng ra ngoài (thoáng) | Hướng hẻm nhỏ | Hướng trong nhà |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng vệ sinh, độ ẩm và thấm dột tại WC chung ngoài hành lang.
- Xác minh an ninh khu nhà liền kề, kiểm tra hệ thống khóa cửa phòng.
- Kiểm tra xem ban công có an toàn, không có nguy cơ rơi vỡ đồ đạc.
- Đánh giá xem hệ thống điện nước có ổn định, đặc biệt vì tính điện theo giá nhà nước, cần kiểm tra công tơ riêng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, gửi xe máy trong khuôn viên nhà.
