Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 3 tầng diện tích 42m² (chiều ngang 6,5m) tại trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng, thuộc dạng nhà trong hẻm với đường trước nhà rộng 4m có thể đậu ô tô (kiệt ô tô). Giá chào bán 4,98 tỷ đồng tương đương đơn giá khoảng 118,571,000 VNĐ/m² (4.98 tỷ / 42m²).
So với mặt bằng giá nhà trong khu vực trung tâm Hải Châu, đặc biệt là các căn nhà trong hẻm ô tô có chiều ngang rộng trên 6m, mức giá này đang ở mức cao. Thông thường, giá nhà hẻm ô tô dao động từ 90-110 triệu/m² tùy vị trí, kết cấu và tiện ích.
Tuy nhiên, đây là nhà xây 3 tầng kiên cố, không phải nhà xây bán, với kết cấu chắc chắn, có sân thượng rộng, ban công thoáng mát, nằm trên hẻm ô tô 4m thuận tiện ra vào, nên có thể chấp nhận mức giá cao hơn mặt bằng một chút.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay ở Đà Nẵng (thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m²), xây mới 3 tầng diện tích sàn ~126m² (42m² x 3 tầng) sẽ tốn khoảng 750-880 triệu. Như vậy, giá đất thực tế chiếm phần lớn giá trị, xấp xỉ 4,1-4,2 tỷ, tức khoảng 97-100 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao nhưng phù hợp với vị trí trung tâm, mặt tiền rộng.
Nhận xét về giá: Mức giá 4,98 tỷ có phần hơi cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm trung tâm Hải Châu nhưng vẫn có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí, mặt tiền rộng, kết cấu nhà kiên cố. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-7% để có giá hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích và mặt tiền: 6,5m ngang vuông vức rất hiếm trong hẻm trung tâm, giúp tận dụng tối đa diện tích xây dựng và thiết kế.
- Hẻm ô tô 4m: Đủ rộng để ô tô ra vào thuận tiện, có chỗ để xe hơi, rất có lợi so với nhiều căn hẻm nhỏ hơn hoặc không có chỗ để xe ô tô.
- Kết cấu nhà kiên cố: Nhà xây để ở, chắc chắn, không phải nhà xây bán nên ít phải sửa chữa lớn, giảm rủi ro chi phí phát sinh.
- Vị trí đắc địa: Gần ngã tư Đống Đa – Cao Thắng, thuận tiện đi lại, gần các tiện ích lớn như trường đại học, bệnh viện, chợ, cầu sông Hàn.
- Tiện ích nội thất: Có sân thượng rộng, ban công, nội thất cơ bản gắn tường để lại, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc đầu tư cho thuê dòng tiền cao cấp. Vị trí trung tâm, hẻm ô tô, diện tích vừa phải nhưng mặt tiền rộng rất phù hợp gia đình nhỏ hoặc cá nhân muốn có không gian sống tiện nghi, yên tĩnh nhưng vẫn gần trung tâm.
Nếu đầu tư xây dựng lại, chi phí cao và lợi nhuận không quá lớn do diện tích đất nhỏ, nên không khuyến khích xây mới toàn bộ. Dùng làm kho xưởng không phù hợp do vị trí trung tâm và kết cấu nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Đống Đa, Hải Châu) | Đối thủ 2 (Hẻm Cao Thắng, Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 42m² (6,5m ngang) | 38m² (5m ngang) | 45m² (6m ngang) |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Đường trước nhà | 4m ô tô ra vào | 3m, hẻm xe máy | 4m ô tô vào được nhưng khó quay đầu |
| Giá bán | 4,98 tỷ (~118,5 triệu/m²) | 3,5 tỷ (~92 triệu/m²) | 4,6 tỷ (~102 triệu/m²) |
| Tiện ích | Gần trường, bệnh viện, cầu sông Hàn | Gần chợ, ít tiện ích trường học | Gần trung tâm, ít sân thượng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp và quy hoạch xung quanh không ảnh hưởng.
- Kiểm tra kết cấu nhà thực tế: tường, móng, hệ thống điện nước, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xem xét phong thủy hướng nhà và vị trí trong hẻm, tránh những điểm tối nếu có.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm để tránh bất tiện lâu dài.
- Kiểm tra quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án quanh khu vực có thể ảnh hưởng giá trị hoặc cuộc sống.
