Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kinh doanh diện tích 7x20m (140m²), vị trí căn góc 2 mặt tiền đường Nguyễn Hậu, Phường Tân Thành, Quận Tân Phú – khu vực có mật độ dân cư đông, gần các tiện ích như trường học THCS Phan Bội Châu và nhà thờ Tân Phú, thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ ăn uống, cafe.
Giá thuê 22 triệu/tháng tương đương khoảng 157,000đ/m²/tháng, mức giá này nằm trong khung trung bình cao so với mặt bằng kinh doanh cùng khu vực Tân Phú. Nếu so với giá thuê các mặt bằng 2 mặt tiền ở các tuyến đường chính trong quận, mức giá thuê có thể dao động 150,000 – 180,000đ/m²/tháng tùy vị trí và mặt tiền. Tuy nhiên, căn này không có lầu, chỉ trệt trống suốt nên chưa tận dụng tối đa diện tích sử dụng nếu muốn cơi nới hoặc mở rộng.
Giá sang 400 triệu (đã bao gồm cọc 44 triệu) cho một quán đang hoạt động, có sẵn vật dụng cao cấp cùng doanh thu ổn định 3-4 triệu/ngày và lợi nhuận 20-30 triệu/tháng là mức khá cao, có thể đang bị định giá dựa trên thương hiệu và khách quen.
Pháp lý ghi “Giấy tờ khác” cần kiểm tra kỹ xem hợp đồng thuê và quyền sử dụng mặt bằng có rõ ràng không, tránh trường hợp sang nhượng hợp đồng không được chủ chính thức chấp thuận. Nội thất để lại là điểm cộng nhưng cũng cần đánh giá chất lượng máy móc, thiết bị đi kèm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn góc 2 mặt tiền giúp tăng khả năng hiển thị, thu hút khách và linh hoạt bố trí mặt bằng kinh doanh.
- Diện tích rộng 140m², trệt trống suốt dễ dàng thiết kế không gian cafe thoáng đãng, phù hợp mô hình kinh doanh lớn.
- Vị trí gần trường học và nhà thờ tạo lượng khách ổn định, đặc biệt khách học sinh, giáo viên và người dân địa phương.
- Hợp đồng thuê dài hạn 5 năm không tăng giá giúp giảm rủi ro chi phí cho thuê trong tương lai.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích, kịch bản tối ưu nhất là tiếp tục khai thác mặt bằng làm quán cafe hoặc mô hình kinh doanh dịch vụ ăn uống, tận dụng lượng khách quen hiện tại. Nếu mua để đầu tư, có thể giữ cho thuê lại với giá thuê hiện tại hoặc sang nhượng kinh doanh.
Khả năng cải tạo xây thêm tầng rất hạn chế do bản hiện trạng chỉ trệt và chưa rõ quy hoạch xây dựng (cần kiểm tra thêm). Không phù hợp làm kho xưởng do khu vực dân cư đông và mặt tiền đường không rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Trọng Tấn) | Đối thủ 2 (Đường Tân Sơn Nhì) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Căn góc, 2 mặt tiền Nguyễn Hậu | Mặt tiền 1 mặt, đường lớn Lê Trọng Tấn | Căn góc, đường Tân Sơn Nhì |
| Diện tích | 140 m² (7×20) | 100 m² (5×20) | 120 m² (6×20) |
| Giá thuê | 22 triệu/tháng (~157,000đ/m²) | 18 triệu/tháng (~180,000đ/m²) | 20 triệu/tháng (~166,000đ/m²) |
| Tình trạng mặt bằng | Trệt trống, có nội thất để lại | Trệt + 1 lầu, mới sửa sang | Trệt, đã trang bị nội thất cơ bản |
| Hợp đồng thuê | 5 năm, không tăng giá | 3 năm, tăng 5%/năm | 1 năm, gia hạn theo thỏa thuận |
| Doanh thu (ước lượng) | 3-4 triệu/ngày | Chưa rõ | Chưa rõ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê mới ký 5 năm, tính pháp lý sang nhượng hợp đồng và quyền sử dụng mặt bằng.
- Đánh giá chất lượng máy móc, thiết bị để lại, tránh mua phải tài sản hư hỏng, phải đầu tư sửa chữa lại.
- Kiểm tra quy hoạch xây dựng khu vực, có cho phép nâng tầng hoặc cơi nới để mở rộng kinh doanh hay không.
- Đánh giá lưu lượng giao thông thực tế và khả năng đậu đỗ xe cho khách hàng tại 2 mặt tiền.
- Kiểm tra phong thủy căn góc 2 mặt tiền (thường tốt, nhưng cần xác định hướng cửa chính, tránh bị chắn tầm nhìn hoặc có vật cản lớn).
- Kiểm tra tình trạng pháp lý “Giấy tờ khác” để tránh rủi ro tranh chấp, đặc biệt là khi sang nhượng quán đang kinh doanh.
Kết luận: Với mức giá thuê 22 triệu/tháng và giá sang 400 triệu, tài sản này có mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực, chủ yếu đánh giá dựa trên vị trí 2 mặt tiền và doanh thu hiện tại. Nếu bạn là nhà đầu tư hoặc người kinh doanh muốn kế thừa thương hiệu và khách quen, có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ pháp lý và chất lượng đồ để lại, đồng thời thương lượng giảm giá sang do mức giá hiện tại có thể bị định giá hơi cao khoảng 10-15% so với giá trị thực nếu chỉ tính mặt bằng thuê.
