Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền 2 tầng tại đường Bùi Tá Hán, Phường Ngũ Hành Sơn có diện tích 100m² (rộng 5m, dài 20m) được rao bán với giá 8 tỷ đồng. Đơn giá tương ứng khoảng 80 triệu/m².
So với mặt bằng giá nhà mặt tiền đường ven biển Mỹ Khê và khu vực Ngũ Hành Sơn, giá đất có thể dao động từ 70-90 triệu/m² tùy vị trí. Nhà 2 tầng cũ xây dựng khoảng 10-15 năm với kết cấu chắc chắn nhưng cần sơn sửa, decor lại nội thất. Chi phí xây dựng mới hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², xây 2 tầng khoảng 200m² sàn, tổng chi phí xây mới từ 1,2-1,4 tỷ đồng.
Giá 8 tỷ cho nhà 2 tầng mặt tiền 5m khu vực trung tâm sầm uất gần biển Mỹ Khê là mức giá không quá cao nhưng có thể gọi là hơi nhỉnh so với nhà cũ cần làm mới. Nếu tính giá đất thuần khoảng 7 tỷ và chi phí sửa chữa khoảng 0,5-0,7 tỷ, tổng giá trị hợp lý rơi vào vùng 7,5-8 tỷ đồng.
Nếu so với đất thổ cư cùng khu vực, giá đất 5x20m mặt tiền đường 5,5m có thể dao động 70-75 triệu/m², tương đương 7-7,5 tỷ đồng – thấp hơn giá chào bán do đã có nhà 2 tầng.
Do đó, giá hiện tại là hợp lý nhưng không quá tốt để ép giá sâu nếu nhà còn giữ được kết cấu và không có vấn đề pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí cực kỳ đắc địa, trung tâm Nam Việt Á giai đoạn 1, gần đại lộ Bùi Tá Hán, chỉ 3-5 phút đến Furama Resort và biển Mỹ Khê.
- Mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà 5,5m thuận tiện xe hơi ra vào, có chỗ để xe hơi riêng.
- Nhà 2 tầng, có sân thượng, 3 phòng ngủ, phòng ăn và bếp đầy đủ, thiết kế hiện đại, rất phù hợp cho gia đình ở thực hoặc kinh doanh nhỏ.
- Sổ đỏ/sổ hồng chính chủ, pháp lý rõ ràng, đảm bảo an tâm khi giao dịch.
- Tiện ích dân sinh đầy đủ: gần trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm hành chính quận.
Căn nhà có lợi thế về vị trí, pháp lý và thiết kế, đặc biệt là mặt tiền rộng và đường trước nhà thoáng, không bị hẻm nhỏ gây khó khăn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí trung tâm, gần biển Mỹ Khê, nhà mặt tiền 2 tầng có thể dùng để:
- Ở thực tế: Gia đình có thể tận hưởng môi trường sống tiện nghi, yên tĩnh mà vẫn gần biển và trung tâm thành phố.
- Cho thuê dòng tiền: Nhà có 3 phòng ngủ, có thể cho thuê dài hạn hoặc làm homestay, khách sạn mini phục vụ khách du lịch gần biển.
- Đầu tư xây lại: Nếu có nguồn lực tài chính, có thể phá dỡ xây mới căn nhà 4-5 tầng với tổng diện tích sàn lớn hơn, khai thác tối đa giá trị đất mặt tiền.
Với tình trạng nhà hiện tại cần làm mới, kịch bản ở thực hoặc cho thuê là hợp lý, còn đầu tư xây mới cần cân nhắc chi phí và thủ tục.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Kế Viêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 (5×20) | 90 (4.5×20) | 110 (5×22) |
| Giá chào bán (tỷ) | 8 | 7.5 | 8.5 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 80 | 83.3 | 77.3 |
| Số tầng | 2 | 3 | 2 |
| Mặt tiền (m) | 5 | 4.5 | 5 |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Tiện ích | Gần biển, bệnh viện, trường học, chợ | Gần biển, trung tâm quận | Gần biển, khu dân cư yên tĩnh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ, đặc biệt là phần móng, hầm và tường chịu lực để tránh sửa chữa lớn sau này.
- Xem xét phong thủy hướng nhà và vị trí mặt tiền có bị khuất tầm nhìn hay gây cảm giác bí bách.
- Đánh giá lại pháp lý, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch treo hoặc hạn chế xây dựng mới do vị trí gần trung tâm đô thị.
- Kiểm tra thực tế hạ tầng đường trước nhà, khả năng để xe hơi và an ninh khu vực.
- Thương lượng giá, có thể giảm khoảng 5-7% do nhà cần decor lại, hoặc lấy thêm các điều kiện hỗ trợ thanh toán.
