Check giá "NHÀ ĐẸP HẺM 229 TKTP"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà có diện tích đất 56 m², diện tích sử dụng thực tế 110 m² trên 2 tầng, với mức giá 5,68 tỷ đồng tương đương khoảng 101,43 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà trong hẻm tại Tân Phú, đặc biệt khu vực Tân Sơn Nhì. Theo khảo sát thị trường, giá nhà trong hẻm trung bình dao động từ 70-85 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu.

Nhà “tóp hậu” (nở hậu 6.7m nhưng mặt tiền chỉ 4.2m) ảnh hưởng nhẹ đến cảm quan và tiện ích sử dụng, tuy nhiên diện tích đất nhỏ, hẻm chưa rõ rộng bao nhiêu mét, khả năng xe hơi vào khó khăn. Nhà 2 tầng cũ, mặc dù quảng cáo “nhà mới tinh”, nhưng chưa có thông tin về chất lượng xây dựng, vật liệu hoàn thiện cũng như khả năng chịu lực để so sánh với chi phí xây mới (hiện chi phí xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn). Nếu xây mới 110 m² sàn sẽ tốn khoảng 700 triệu, tức giá đất 5 tỷ tương đương 90 triệu/m² đất, khá cao.

Nhận xét: Giá bán đang bị đẩy lên cao hơn 15-25% so với mặt bằng khu vực, cần thận trọng và thương lượng lại. Người mua nên kiểm tra kỹ hiện trạng nhà và pháp lý để tránh rủi ro.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Vị trí ngay gần trường Tiểu học Đoàn Thị Điểm là điểm cộng lớn với các gia đình có con nhỏ.
– Hướng Tây thoáng mát, có ban công và giếng trời giúp nhà thông thoáng hơn so với nhà hẻm thường bị tối.
– Nhà có 3 phòng ngủ, trong đó có phòng ngủ ở tầng trệt phù hợp với người lớn tuổi hoặc người không tiện leo cầu thang.
– Tuy nhiên, nhà nằm trong hẻm nhỏ, khó quay đầu xe, không có chỗ để xe hơi dễ dàng.
– Kết cấu 2 tầng, diện tích sử dụng tốt nhưng diện tích đất nhỏ và bị tóp hậu nên hạn chế khả năng mở rộng hoặc xây thêm tầng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Đây là căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế với gia đình nhỏ hoặc trung bình, đặc biệt người cần gần trường học và tiện ích khu vực. Nếu mua để cho thuê, dòng tiền không quá cao do hẻm và diện tích nhỏ. Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại lớn do diện tích đất hạn chế và giá đất đã cao.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt phần móng, dột, thấm do đã qua sử dụng 2 tầng.
• Xác minh rõ hẻm rộng bao nhiêu mét, có thể quay đầu xe không, vấn đề đi lại và gửi xe.
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý chính chủ, sổ hồng rõ ràng, không bị tranh chấp, quy hoạch.
• Kiểm tra phong thủy, do nhà hướng Tây có thể nóng vào buổi chiều, cần kiểm tra cách chống nóng, thông gió.
• Đánh giá tiềm năng tăng giá khu vực, đặc biệt liên quan đến quy hoạch hẻm và hạ tầng giao thông.