Check giá "🔥🔥 SHOCK THỊ TRƯỜNG! TTTP–HOÀNG DIỆU 76m2 NGANG 6.8- CÁCH ĐƯỜNG 30m – CHỈ 2.6xx 🔥🔥"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích 76m², mặt tiền rộng 6,8m thuộc trung tâm quận Hải Châu – Đà Nẵng, vị trí “vàng” gần mặt tiền Hoàng Diệu (~30m). Đây là khu vực trung tâm thành phố, giá đất và nhà ở tại đây luôn ở mức cao do tính thanh khoản và tiện ích vượt trội. Mức giá chủ nhà đưa ra là 2,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 35,5 triệu đồng/m².

Nhà có 1 lầu, gác lửng, 2 phòng ngủ, trong hẻm rộng 2m (hẻm nhỏ) nên khả năng di chuyển xe hơi hạn chế. Nhà hiện trạng cũ, chưa có thông tin về việc sửa chữa hay hoàn thiện mới. Nếu xây mới, chi phí xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng khoảng 456-532 triệu đồng cho 76m² sàn (chưa tính quy mô tầng). Do đó, giá đất thực tế không dưới 2,2 tỷ, phần còn lại là giá trị nhà cũ và vị trí.

Đánh giá giá: Mức giá 2,7 tỷ cho nhà trong hẻm nhỏ trung tâm là hơi cao nếu xét về mặt hẻm nhỏ và nhà cũ, tuy nhiên vẫn trong vùng chấp nhận được so với mặt bằng khu vực Hải Châu nơi đất trung tâm có thể lên tới 40-50 triệu/m² nếu mặt tiền lớn và hẻm rộng. Người mua nên cân nhắc kỹ vì đây là hẻm 2m, không thuận tiện xe lớn; nếu không có nhu cầu xây mới hoặc cải tạo mạnh thì mức giá này đang bị “đội” khoảng 10-15% so với giá trị thực của nhà cũ.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Mặt tiền 6,8m rất hiếm trong khu vực trung tâm Hải Châu, đa phần nhà mặt tiền chỉ 4-5m.
• Vị trí gần mặt tiền Hoàng Diệu (~30m), thuận tiện di chuyển và kinh doanh nhỏ.
• Nhà gác lửng 2 phòng ngủ phù hợp gia đình nhỏ hoặc người muốn ở lâu dài.
• Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, công chứng ngay, giảm rủi ro pháp lý.

Tuy nhiên, điểm hạn chế lớn là hẻm chỉ 2m, rất khó quay đầu xe và di chuyển xe tải lớn, gây bất tiện cho việc sinh hoạt hoặc cải tạo mở rộng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Phù hợp nhất để an cư lâu dài hoặc đầu tư giữ tiền và cho thuê loại căn hộ trung tâm với giá thuê ổn định. Với diện tích và số phòng ngủ hiện tại, căn nhà khó tối ưu cho kinh doanh mặt bằng lớn hoặc xây mới nhà cao tầng do hẻm nhỏ. Nếu người mua có thể chấp nhận cải tạo nhỏ và hạn chế về giao thông, đây là lựa chọn tốt để giữ giá đất trung tâm.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ tình trạng phong thủy hẻm 2m, tránh trường hợp hẻm cụt hoặc khó quay đầu xe.
• Kiểm tra hiện trạng nhà cũ, xem có thấm dột, nứt nẻ hay hư hỏng kết cấu không.
• Xác minh quy hoạch khu vực và quy mô xây dựng tối đa (số tầng được phép xây mới).
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ hồng có đúng quy chuẩn hay có tranh chấp không.
• Rà soát mức độ an ninh khu vực và tiện ích xung quanh thực tế.