Thẩm định giá trị thực:
Tòa nhà văn phòng 9 tầng với diện tích sàn 400m², diện tích sử dụng thực tế 265m²/sàn, tuy nhiên diện tích cho thuê hiện tại chỉ là 72m² tại tầng 2 với giá thuê 19 triệu/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 19 triệu / 72m² ≈ 264.000 VND/m²/tháng. Đây là mức giá thuê khá cao trong khu vực Thái Hà – Đống Đa, đặc biệt với diện tích nhỏ lẻ như vậy.
Xét về kết cấu, tòa nhà có thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện nghi như điều hòa âm trần, thang máy đôi tốc độ cao, camera an ninh và hệ thống điện dự phòng. Với 9 tầng (thực tế ghi số lầu 8 tầng, khả năng có tầng mái sân thượng), nếu tính chi phí xây dựng mới ở mức 6-7 triệu/m² thì giá thuê hiện tại phản ánh khá sát với chất lượng công trình.
Vị trí ngõ 11, Thái Hà, giao thông thuận tiện gần ngã tư Chùa Bộc – Thái Hà, khu vực sầm uất, tập trung nhiều văn phòng và tiện ích xung quanh như bệnh viện, siêu thị, trường học, công viên. Đây là lợi thế giúp giá thuê có thể ở mức cao hơn mặt bằng chung.
Nhưng diện tích cho thuê nhỏ, không phải thuê cả tầng nên giá thuê trên m2 cao hơn so với thuê nguyên sàn. So với mặt bằng chung khu vực, giá thuê văn phòng nhỏ lẻ thường dao động 150.000 – 220.000 VND/m²/tháng, do đó mức 264.000 VND/m²/tháng là cao hơn khoảng 20-40%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 16m, thoáng, thuận tiện cho việc quảng bá thương hiệu và đón nhận ánh sáng tự nhiên.
- Hướng Đông Bắc, phù hợp phong thủy văn phòng, tránh nắng gắt buổi chiều.
- Thiết kế hiện đại, có thang máy đôi tốc độ cao, điều hòa âm trần, hệ thống chiếu sáng chuẩn, camera an ninh 24/24, và máy phát điện dự phòng công suất lớn đảm bảo hoạt động liên tục.
- Có tầng hầm để xe, đảm bảo tiện lợi cho nhân viên và khách hàng.
- Miễn phí làm việc ngoài giờ, kể cả ngày lễ và chủ nhật – một điểm cộng hiếm có trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn văn phòng này phù hợp nhất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoặc các công ty startup muốn thuê diện tích nhỏ, độc lập trong tòa nhà hiện đại, có quản lý trực tiếp từ chủ nhà để đảm bảo dịch vụ tốt. Với vị trí đắc địa và tiện ích đầy đủ, nó không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do đã có kết cấu hoàn chỉnh. Khả năng khai thác cho thuê dòng tiền ổn định nếu giá được thương lượng phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Văn phòng Thái Hà 25) |
Đối thủ 2 (Văn phòng Chùa Bộc 40) |
|---|---|---|---|
| Diện tích cho thuê (m²) | 72 | 100 | 150 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 19 | 22 | 28 |
| Đơn giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | 264.000 | 220.000 | 187.000 |
| Tiện ích | Thang máy đôi, điều hòa âm trần, máy phát điện dự phòng | Thang máy đơn, điều hòa cục bộ | Thang máy đôi, không có máy phát điện dự phòng |
| Vị trí | Ngõ 11, Thái Hà, gần ngã tư Chùa Bộc | Ngõ 25, Thái Hà | Ngõ 40, Chùa Bộc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng, sổ đỏ/chính chủ, tránh tranh chấp.
- Xác minh xem diện tích thuê nhỏ có bị giới hạn về sử dụng riêng hay chung (hệ thống điện, điều hòa).
- Kiểm tra tình trạng thang máy và máy phát điện dự phòng có hoạt động ổn định.
- Đánh giá chất lượng quản lý tòa nhà và dịch vụ bảo vệ 24/24.
- Xem xét yếu tố quay đầu xe trong ngõ 11 có thuận tiện cho khách hàng và nhân viên.
Kết luận: Giá thuê 19 triệu/tháng cho diện tích 72m² tại vị trí này là cao hơn mặt bằng chung 20-40%, tuy nhiên bù lại chất lượng tòa nhà và tiện ích đi kèm rất tốt, phù hợp với khách thuê cần văn phòng hiện đại, an ninh và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp. Nếu bạn là khách thuê có nhu cầu diện tích nhỏ, ưu tiên vị trí trung tâm Đống Đa và an toàn vận hành thì có thể cân nhắc xuống tiền nhanh.
Ngược lại, nếu không gấp, bạn nên thương lượng giảm giá khoảng 10-15% hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ thêm về thời gian miễn phí ngoài giờ hoặc chi phí dịch vụ để đảm bảo hiệu quả chi phí. Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ yếu tố quay đầu xe trong ngõ nhỏ để tránh gây khó khăn cho khách đến văn phòng.
