Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư 64m², mặt tiền khoảng 5m, chiều dài 13m, tọa lạc tại Đường Đỗ Bá, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn – khu vực sát biển Mỹ Khê, một trong những vị trí đắt giá nhất Đà Nẵng. Giá chào bán là 6,8 tỷ đồng, tương đương 106,25 triệu/m².
So sánh với mặt bằng chung khu vực Đường Đỗ Bá và Mỹ An, giá đất ven biển thường dao động từ 80-110 triệu/m² tùy vị trí: những lô đất mặt tiền chính đường lớn, rộng rãi có thể lên đến 110-120 triệu/m². Tuy nhiên, mảnh đất này nằm trong kiệt, dù đẹp 2 mặt thoáng nhưng không phải mặt tiền đường lớn, nên mức giá trên cao hơn một chút so với vị trí tương tự trong hẻm.
Với diện tích nhỏ 64m², việc khai thác xây dựng có phần hạn chế về diện tích sử dụng và mật độ xây dựng. Hơn nữa, đất có hai mặt kiệt, tạo điểm cộng về thông thoáng nhưng cũng có thể gây hạn chế về lối đi, đặc biệt là nếu kiệt nhỏ, khó quay đầu xe hoặc vận chuyển vật liệu xây dựng.
Nhận xét về giá: Giá 6,8 tỷ cho 64m² đất kiệt sát biển Đỗ Bá là mức giá hơi cao, có thể bị đẩy giá khoảng 10-15% so với giá trị thực của vị trí hẻm. Người mua cần cân nhắc kỹ, không nên xuống tiền vội nếu chưa kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát biển Mỹ Khê, chỉ vài trăm mét đến bãi tắm, rất hiếm đất còn trống gần biển.
- Đất có 2 mặt kiệt, tạo sự thông thoáng, khác biệt so với các lô đất có 1 mặt tiền hoặc đất hẻm cụt.
- Diện tích vừa phải, phù hợp xây căn hộ mini hoặc homestay, khai thác dòng tiền du lịch cao.
- Đã có sổ đỏ, pháp lý minh bạch giúp giảm rủi ro mua bán.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để đầu tư xây dựng homestay hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn hạn, tận dụng lượng khách du lịch lớn tại Mỹ Khê và phố Tây An Thượng. Cũng có thể xây nhà ở thực tế nếu gia đình muốn sở hữu bất động sản sát biển với chi phí thấp hơn so với nhà mặt tiền đường lớn.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây nhà cao tầng do diện tích nhỏ và nằm trong kiệt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Nguyên Giáp) | Đối thủ 2 (Đường Trần Bạch Đằng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 64 | 70 | 75 |
| Vị trí | Hẻm 2 mặt kiệt, sát biển | MT đường lớn sát biển Mỹ Khê | MT đường lớn sát biển Mỹ Khê |
| Giá (tỷ) | 6.8 | 9.5 | 8.7 |
| Giá/m² (triệu) | 106,25 | 135,7 | 116 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiềm năng xây dựng | Nhỏ, phù hợp căn hộ mini/homestay | Đất rộng, xây nhà cao tầng | Đất rộng, xây nhà cao tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kích thước và tình trạng thực tế của 2 mặt kiệt, đặc biệt độ rộng, khả năng lưu thông xe cộ.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, xem có hạn chế xây dựng hoặc quy hoạch mở rộng đường trong tương lai không.
- Kiểm tra tính pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp hoặc vướng quy hoạch.
- Thẩm định thực tế hạ tầng điện nước, thoát nước trong kiệt để tránh phát sinh chi phí lớn khi xây dựng.
- Đánh giá mức độ an ninh, tiện ích xung quanh và tiếng ồn từ khu vực phố Tây An Thượng để tránh ảnh hưởng đến khai thác homestay.
