Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng kiên cố, diện tích đất 3.6 x 19m = 68.4 m², diện tích sử dụng khoảng 194 m², giá chào bán 11,5 tỷ đồng, tương đương 168,13 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá cao thuộc nhóm trên trung bình tại khu vực Phú Nhuận, đặc biệt trong hẻm nhưng xe hơi ra vào thoải mái.
So sánh với chi phí xây dựng mới: xây nhà 5 tầng với tổng diện tích sàn 194 m², giả sử chi phí xây dựng thô + hoàn thiện là 6.5 triệu/m², tổng chi phí xây mới khoảng 1.26 tỷ đồng. Nghĩa là giá hiện tại gấp gần 9 lần chi phí xây mới, phần còn lại là giá trị vị trí, pháp lý và dòng tiền cho thuê.
Nhà thuộc dạng nhà ngõ hẻm xe hơi, mặt tiền hẹp 3.6m nhưng chiều dài sâu 19m, thiết kế 7 phòng ngủ, 6 vệ sinh phù hợp cho mô hình căn hộ dịch vụ/homestay với dòng tiền ổn định.
Đánh giá: Giá này phản ánh giá trị bất động sản cho thuê rất tốt, nhưng cũng đã khá cao so với mặt bằng hẻm xe hơi Phú Nhuận. Nếu so với các căn nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn hơn, giá này vẫn có thể bị xem là “ngáo giá” khoảng 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay trung tâm Phú Nhuận, chỉ cách đường Nguyễn Trọng Tuyển 30m, hẻm xe hơi rộng rãi, thuận tiện giao thông.
- Nhà 5 tầng, thiết kế tối ưu cho căn hộ dịch vụ, homestay, rất phù hợp với nhu cầu thuê dài hạn và khách công tác gần sân bay Tân Sơn Nhất.
- Khu vực dân trí cao, an ninh tốt, gần nhiều tiện ích đa dạng như chợ, siêu thị, quán cà phê, phòng gym, ngân hàng.
- Hẻm thẳng, sạch đẹp, thông thoáng, xe hơi ra vào thuận tiện – khác biệt với các hẻm nhỏ hoặc hẻm cụt trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Rõ ràng căn nhà này phù hợp nhất để cho thuê dòng tiền với mô hình căn hộ dịch vụ hoặc homestay. Với vị trí sát sân bay, khu vực nhiều khách thuê công tác, phi công, tiếp viên, mô hình dịch vụ cho thuê sẽ tận dụng tối đa tiềm năng. Ngoài ra, có thể khai thác kết hợp cho thuê văn phòng nhỏ hoặc làm homestay.
Khả năng đầu tư xây lại thấp do diện tích đất hẹp, mặt tiền nhỏ, không thuận lợi cho xây dựng mới cải tạo lớn. Ở thực tế cũng phù hợp với gia đình đông người hoặc nhà nhiều thế hệ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Nguyễn Trọng Tuyển, Q. Phú Nhuận) | Đối thủ 2 (Hẻm Hoàng Văn Thụ, Q. Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 68.4 (3.6×19) | 70 (4×17.5) | 75 (5×15) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 194 (5 tầng) | 180 (4 tầng) | 210 (5 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11.5 | 10.5 | 12.2 |
| Đơn giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 168.13 | 150 | 158 |
| Hẻm xe hơi | Có, rộng rãi | Hẻm nhỏ, xe máy | Hẻm xe hơi, nhưng hẹp hơn |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần sân bay, chợ, siêu thị | Gần chợ, ít tiện ích khác | Gần trường học, văn phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà còn bền vững, đặc biệt hệ thống điện nước và thấm dột sau nhiều năm sử dụng.
- Xem xét quy hoạch tương lai quanh khu vực có thể ảnh hưởng tiếng ồn hoặc thay đổi mật độ dân cư.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm, đặc biệt xe tải lớn khi vận chuyển hoặc sửa chữa.
- Xác minh chính xác giấy tờ pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp hẻm hoặc lối đi chung.
- Kiểm tra phong thủy cửa chính và hướng nhà, do mặt tiền hẹp có thể tạo cảm giác bí bách, cần xem xét kỹ.
