Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 3 tầng diện tích đất 67.5 m² (4.5m x 15m), tổng diện tích sàn ước tính khoảng 180 – 200 m² nếu tính mỗi tầng khoảng 60-67 m². Với mức giá cho thuê 15 triệu đồng/tháng, đơn giá thuê khoảng 75.000 – 83.000 đ/m²/tháng. Đây là mức giá chấp nhận được cho khu vực phường Trường Thọ, Thành phố Thủ Đức, nơi có hạ tầng phát triển nhanh và nhu cầu thuê nhà tăng cao.
Nhà được xây dựng 3 tầng, không phải nhà mới nhưng nội thất đầy đủ, có sân thượng trước sau, sân để Honda, 3PN và 4WC khá tiện nghi. Về mặt xây dựng, chi phí xây dựng mới hiện tại khoảng 6-7 triệu/m², tương đương khoảng 1.1 – 1.4 tỷ đồng để xây mới căn nhà này. Giá thuê 15 triệu/tháng là mức hợp lý so với giá thị trường cho nhà có nội thất như vậy.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng khu vực, phù hợp cho khách hàng muốn thuê lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi thông thoáng, thuận tiện cho xe ô tô ra vào tận nhà, rất hiếm trong các con hẻm của phường Trường Thọ.
- Hướng Đông Nam phù hợp phong thủy, đón gió mát, ánh sáng tự nhiên tốt.
- Nhà có sân thượng trước sau và sân để xe Honda, rất tiện lợi cho gia đình hoặc văn phòng nhỏ.
- Nội thất đầy đủ, khách chỉ cần xách vali vào ở, tiết kiệm chi phí trang bị nội thất ban đầu.
- Vị trí gần đường Đặng Văn Bi, dễ dàng di chuyển vào trung tâm quận 1, quận Bình Thạnh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc làm văn phòng công ty nhỏ, kinh doanh online. Với 3 phòng ngủ và 4 WC, không gian rộng rãi cho gia đình hoặc nhóm nhân viên. Hẻm xe hơi thuận tiện cho việc đi lại, giao nhận hàng hóa. Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trong hẻm dân cư và diện tích hạn chế. Ngoài ra, nhà cho thuê dài hạn trên 3 năm cũng thuận lợi cho khách hàng ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Số 7, Thủ Đức) | Đối thủ 2 (Đặng Văn Bi, Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 67.5 | 60 | 70 |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Hẻm xe hơi | Có | Không (hẻm nhỏ) | Có |
| Nội thất | Full | Cơ bản | Full |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 12 | 17 |
| Vị trí | Gần Đặng Văn Bi | Đường nhỏ, xa đường chính | Gần chợ, đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái nội thất đã sử dụng, có hư hỏng hay xuống cấp không.
- Xác minh giấy tờ pháp lý, sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng hẻm xe hơi có bị tắc nghẽn vào giờ cao điểm không, khả năng quay đầu xe.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy, phòng vệ sinh có hoạt động tốt không.
- Đánh giá môi trường xung quanh có ồn ào, bụi bẩn hay an ninh đảm bảo không.
