Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 94 m², giá 7,35 tỷ đồng tương đương 78,19 triệu/m². Với nhà 2 tầng, 4 phòng ngủ, 3 WC, tại khu vực Phường Tăng Nhơn Phú B, Thành phố Thủ Đức – một vùng đang phát triển nhanh, mức giá này không quá cao nếu so với mặt bằng chung các nhà phố hẻm xe hơi tương tự trong khu vực.
So với giá đất nền tại đây hiện dao động khoảng 40-50 triệu/m² tùy vị trí, cộng với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn x 2 tầng = khoảng 1 tỷ đồng), thì giá này khá sát với giá thị trường. Nhà đã hoàn công và có sổ rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Tuy nhiên, cần lưu ý: Đây là nhà cũ 2 tầng, chưa rõ tuổi thọ và tình trạng hiện tại của công trình, có thể cần đầu tư sửa chữa hoặc cải tạo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 16 chỗ, khá rộng rãi so với nhiều ngõ hẻm nhỏ khác trong khu vực, thuận tiện cho việc di chuyển và để xe.
- Diện tích 94 m² vuông vức, mặt tiền 5m, thuận lợi cho xây dựng hoặc cải tạo lại theo ý muốn.
- Nhà không lỗi phong thủy, gần đường Dương Đình Hội – một trục giao thông chính, tăng khả năng kết nối.
- 4 phòng ngủ và 3 WC phù hợp cho gia đình đông người hoặc có thể tận dụng cho thuê phòng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền dài hạn do vị trí tốt, hẻm xe hơi, đầy đủ phòng ngủ và công năng. Nếu có nhu cầu đầu tư, có thể cân nhắc giữ nguyên trạng cho thuê hoặc cải tạo xây mới 3-4 tầng để tăng giá trị tài sản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lã Xuân Oai) | Đối thủ 2 (Đường Tam Đa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 94 m² | 90 m² | 100 m² |
| Giá | 7,35 tỷ (78,19 tr/m²) | 7,0 tỷ (77,7 tr/m²) | 7,8 tỷ (78 tr/m²) |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe hơi 16 chỗ | Hẻm xe hơi nhỏ hơn (8 chỗ) | Mặt tiền đường nhựa 6m |
| Số tầng | 2 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt là hệ thống điện nước và khả năng thấm dột do nhà cũ 2 tầng.
- Xác minh quy hoạch đường Dương Đình Hội và khu vực lân cận để tránh tình trạng giải toả hoặc hạn chế xây dựng.
- Kiểm tra giấy tờ hoàn công, sổ đỏ thực tế, tránh rủi ro pháp lý.
- Đánh giá hiện trạng hẻm về khả năng quay đầu xe và lưu thông trong tương lai nếu có kế hoạch nâng cấp hẻm.
Nhận xét chung: Giá bán 7,35 tỷ cho căn nhà 2 tầng, 94 m² tại khu vực này là mức giá sát với mặt bằng thị trường, không có dấu hiệu ngáo giá quá mức. Tuy nhiên, nhà cũ cần kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền và người mua có thể dùng các điểm như tình trạng nhà, hẻm so với mặt tiền đường khác để thương lượng giảm giá khoảng 5-7%.
