Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt bằng kinh doanh tại 388 Nguyễn Văn Cừ, Liên Chiểu, Đà Nẵng có diện tích 80m², 2 mặt tiền đường lớn (một đường 41m, vỉa hè 5m và đường bê tông bên hông 3m). Nhà mới 100%, hoàn thiện cơ bản, sổ hồng đầy đủ, hướng Tây Nam. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương 150,000 đ/m²/tháng.
So sánh với mặt bằng kinh doanh khu vực Liên Chiểu, mức giá này nằm ở mức trung bình đến hơi cao so với các mặt bằng tương tự có diện tích khoảng 70-100m², mặt tiền chính trên đường lớn, hoàn thiện khá tốt. Nhà mới 100% là điểm cộng lớn, tránh chi phí sửa chữa. Tuy nhiên, do vị trí gần cảng và dự án Vinpearl Làng Vân đang phát triển, tiềm năng tăng giá đất và giá thuê trong tương lai là khả thi.
Nếu là nhà cao tầng thì cần tính chi phí xây mới khoảng 6-7 triệu/m², nhưng đây là nhà 1 trệt, hoàn thiện đủ dùng nên giá thuê này hợp lý – không có dấu hiệu ngáo giá. Tuy nhiên, cần lưu ý mức giá thuê này có thể chưa bao gồm VAT hoặc phí dịch vụ nếu có.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây 100%, chưa qua sử dụng, hoàn thiện cơ bản với điều hòa âm tường, trần thạch cao, sơn bả sạch sẽ.
- 2 mặt tiền rộng rãi, một mặt tiền đường Nguyễn Văn Cừ lớn 41m, thuận tiện kinh doanh, quảng cáo, dễ tiếp cận khách hàng.
- Vỉa hè rộng 5m, thuận tiện để xe và trưng bày sản phẩm.
- Vị trí đắc địa, cách cổng dự án Vinpearl Làng Vân và cảng Liên Chiểu chỉ 50m, phù hợp với các doanh nghiệp cần giao thương hoặc kinh doanh dịch vụ liên quan.
- Phòng khách rộng 40m² có WC riêng, phòng ngủ có WC riêng, bếp và sân để xe riêng biệt, phù hợp đa dạng mục đích sử dụng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để làm văn phòng đại diện hoặc mặt bằng kinh doanh cho các công ty logistic, dịch vụ vận tải, bán hàng dự án, hoặc showroom nhỏ. Với vị trí gần cảng và khu du lịch, cũng phù hợp cho các doanh nghiệp liên quan đến du lịch, nhà hàng, cà phê nhỏ, hoặc dịch vụ hỗ trợ vận chuyển.
Do nhà mới, hoàn thiện tốt và có đủ tiện ích phụ trợ, cũng có thể dùng làm văn phòng cho thuê lâu dài hoặc cửa hàng kinh doanh quy mô vừa phải, không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí mặt tiền đẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (385 Nguyễn Văn Cừ) | Đối thủ 2 (Số 5 đường Lê Văn Hiến) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 80 m² | 75 m² | 90 m² |
| Giá thuê/tháng | 12 triệu | 11 triệu | 13 triệu |
| Vị trí | 2 mặt tiền, gần cảng + Vinpearl | 1 mặt tiền, cách 100m cảng | 1 mặt tiền đường lớn, khu dân cư đông |
| Tình trạng nhà | Mới xây, hoàn thiện cơ bản | Nhà cũ, cần sửa chữa | Mới, trang bị đầy đủ |
| Phù hợp | Văn phòng, kinh doanh nhỏ | Kinh doanh nhỏ, kho nhỏ | Văn phòng, showroom |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ hồng rõ ràng, tránh trường hợp tranh chấp đất nền dự án liền kề (Vinpearl Làng Vân có thể có quy hoạch thay đổi).
- Đảm bảo nhà đã hoàn thiện đúng mô tả, hệ thống điện nước, điều hòa âm tường hoạt động tốt.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, bãi đỗ xe tại mặt tiền và hẻm bên hông 3m, tránh tình trạng ùn tắc, khó vận chuyển hàng hóa.
- Xác minh quy hoạch khu vực có bị giới hạn xây dựng, mở rộng đường hay quy hoạch cảng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá thuê 12 triệu/tháng cho căn nhà mới 2 mặt tiền vị trí đắc địa gần cảng và dự án Vinpearl Làng Vân là mức giá hợp lý, không quá cao so với thị trường, đặc biệt khi nhà mới 100% và hoàn thiện cơ bản. Người thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu mục đích sử dụng rõ ràng và đã kiểm tra xong các yếu tố pháp lý, tiện ích xung quanh.
Nếu muốn thương lượng giảm giá, có thể dựa vào yếu tố hẻm bên hông nhỏ 3m, hạn chế về bãi đỗ xe hoặc chưa hoàn thiện nội thất cao cấp. Tuy nhiên, các điểm này không quá lớn nên mức giảm không nhiều.
