Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích 3.5m x 17m = 59.5m², gồm 1 trệt 1 lầu với 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh. Vị trí tại hẻm 4m ở Phường 11, Quận Phú Nhuận – khu vực trung tâm, hẻm thông thoáng, gần các tiện ích. Giá thuê 13 triệu/tháng tương ứng mức ~220.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê nhà nguyên căn trong hẻm rộng 3-4m tại Phú Nhuận, mức giá này thuộc mức trung bình-cao. Nhà mới, có máy lạnh nhưng nội thất hiện trạng trống, do đó không có thêm giá trị nội thất đi kèm. Với diện tích đất 60m², nếu mua thì giá bán tối thiểu từ 9-12 tỷ đồng khu vực này (tùy vị trí chính xác), tương đương giá thuê hợp lý theo tỷ suất sinh lời ~6-7%/năm.
Nhận xét về giá thuê: Giá 13 triệu/tháng là khá cao so với nhà trong hẻm nhưng vẫn có thể chấp nhận được nếu tính đến vị trí gần mặt tiền hẻm và nhà mới. Nếu chủ nhà có thể thương lượng giảm còn 11-12 triệu/tháng sẽ rất hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 4m, thông thoáng, thuận tiện xe máy ra vào, không quá nhỏ để gây bất tiện quay đầu xe.
- Nhà mới, 2 tầng có 2 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn thuê chung.
- Vị trí gần mặt tiền hẻm, tiện di chuyển vào trung tâm Quận Phú Nhuận và các quận lân cận.
- Nhà thuộc khu vực an ninh tốt, dân trí cao, phù hợp để ở lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà thích hợp cho thuê dài hạn cho gia đình hoặc nhóm người đi làm, sinh viên. Với vị trí và cấu trúc nhà 2 tầng, không phù hợp làm kho xưởng hay văn phòng lớn. Chủ nhà có thể cân nhắc đầu tư thêm nội thất cơ bản để tăng giá thuê hoặc giữ nguyên giá cho thuê nhanh, tránh để trống lâu.
Với người thuê, đây là lựa chọn tốt để ở thực, tiện di chuyển và không gian đủ dùng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 – Hẻm 3m, Phường 11 | Đối thủ 2 – Hẻm 5m, Phường 10 |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 60 (3.5×17) | 55 (3×18) | 65 (4×16.5) |
| Số tầng | 2 | 1 trệt 1 lầu | 1 trệt 2 lầu |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Hẻm | 4m, thông | 3m, hẹp, cụt | 5m, rộng, thông |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13 | 10.5 | 15 |
| Trạng thái nội thất | Trống, có máy lạnh | Đầy đủ nội thất | Trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt tầng lầu xem có thấm dột hay không do nhà mới nhưng không rõ mức độ hoàn thiện.
- Xác minh giấy tờ pháp lý đã có sổ chính chủ để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh hoạt động tốt không, do nội thất trống sẽ tự trang bị thêm.
- Do nhà trong hẻm, nên kiểm tra khả năng quay đầu xe máy, xe tải nhỏ nếu có nhu cầu chuyển đồ lớn.
- Kiểm tra mức độ an ninh khu vực và dân cư xung quanh.
