Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 144 m² (8×18 m), giá rao 2,45 tỷ đồng, tương đương khoảng 17,01 triệu/m² đất sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với các khu vực lân cận tại TP Thủ Dầu Một, Bình Dương. Nhà hiện trạng là loại nhà cấp 4 mới xây, 3 phòng ngủ, 1 vệ sinh, nằm trong hẻm xe hơi rộng 3,5m đường đá xanh, khá thuận tiện cho việc đi lại. Nhà có nội thất đầy đủ, giấy tờ sổ đỏ rõ ràng.
Tuy nhiên, cần lưu ý diện tích thổ cư chỉ 60m² trên tổng 144m² đất, phần đất còn lại có thể chưa được công nhận xây dựng tự do hoặc là đất vườn, đất trồng cây lâu năm, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng xây dựng mở rộng.
Với nhà cấp 4 mới, nếu tính lại chi phí xây dựng nhà mới theo chuẩn hiện nay (6-7 triệu/m² xây dựng hoàn thiện), nhà 3 phòng ngủ diện tích xây dựng khoảng 100m² sẽ tốn khoảng 600-700 triệu đồng, phần còn lại là giá đất. Vì vậy, giá đất thực tế được tính khoảng 1,7 tỷ cho 60m² thổ cư, tương đương trên 28 triệu/m² thổ cư, là mức giá đã phản ánh khá sát thị trường trung tâm TP Thủ Dầu Một.
Nhận xét: Giá bán không hề rẻ, đã ở mức cao của thị trường khu vực, người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí lô góc, mặt tiền hẻm xe hơi 3,5m, thuận tiện cho phương tiện lớn ra vào.
- Nhà mới xây 100%, nội thất đầy đủ, 3 phòng ngủ phù hợp gia đình vừa và nhỏ.
- Cách chợ và trường học chỉ khoảng 800m, tiện ích khá gần.
- Pháp lý sổ đỏ đầy đủ, đảm bảo an toàn khi giao dịch.
Tuy nhiên, đường nhánh Dx 135 là đường sỏi đá xanh, chưa trải nhựa, có thể ảnh hưởng đến giá trị và tiện ích lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế do có đủ tiện nghi và pháp lý rõ ràng. Nếu mua đầu tư, có thể giữ nguyên trạng để cho thuê nhà nguyên căn hoặc cho thuê từng phòng. Khả năng đầu tư xây mới hoặc mở rộng bị hạn chế do diện tích thổ cư nhỏ. Ngoài ra, vị trí trong hẻm xe hơi cũng không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Dx 137, Tân An) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Tri Phương, Tân An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 144 (60 thổ cư) | 150 (100 thổ cư) | 130 (100 thổ cư) |
| Giá bán (tỷ) | 2,45 | 2,6 | 2,3 |
| Giá/m² thổ cư (triệu) | ~28 (thổ cư) | ~26 | ~23 |
| Loại nhà | Nhà cấp 4 mới, hẻm xe hơi 3,5m | Nhà 1 trệt 1 lầu, mặt tiền hẻm 4m | Nhà cũ, mặt tiền đường nhựa 6m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất, phần đất ngoài thổ cư có được phép xây dựng hay không.
- Đường hẻm sỏi đá xanh, cần xác định kế hoạch nâng cấp hạ tầng đường trong tương lai.
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng nhà cấp 4 mới, tránh hiện tượng thấm dột hoặc nền móng yếu.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, đặc biệt với xe ô tô lớn.
- Xác minh thông tin pháp lý liên quan đến đất vườn nếu có, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
