Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng tại Nguyễn An Ninh, diện tích đất 75m², diện tích sử dụng tổng cộng 380m², mức giá 13,5 tỷ tương đương khoảng 35,5 triệu/m² sử dụng (13,5 tỷ / 380m²). Tuy nhiên, nếu tính theo diện tích đất 75m² thì giá đất đang ở mức 180 triệu/m² đất như mô tả, điều này khá cao so với mặt bằng chung khu vực Hoàng Mai.
So với giá thị trường khu vực Nguyễn An Ninh, đất mặt phố, mặt tiền lớn và nhà xây mới có giá khoảng 150-160 triệu/m² đất (tương đương 11,25-12 tỷ cho 75m²), thì mức giá 13,5 tỷ đang được chào bán có phần cao hơn từ 10-15%. Căn nhà được xây 5 tầng với 10 phòng ngủ, nhiều phòng vệ sinh, thang máy hoạt động tốt, nội thất đầy đủ, có thể coi là nhà dịch vụ cho thuê hoặc căn hộ mini cao cấp. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về chất lượng xây dựng, vì chi phí xây mới hoàn thiện 1m² sàn hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng, 380m² sàn chỉ tốn khoảng 2,3-2,6 tỷ đồng chi phí xây dựng, phần còn lại là giá đất và giá trị vị trí.
Nhà nằm trong ngõ/hẻm, chiều ngang thực tế 5m, mặt tiền 5.5m (có thể chênh lệch do đo đạc), cách mặt phố 15-20m sau quy hoạch đường mở rộng, đây là điểm cộng lớn giúp tăng giá trị đất trong tương lai.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5.5m rất hiếm trong ngõ ở khu vực Nguyễn An Ninh, giúp tạo lợi thế về mặt thoáng và dễ kinh doanh.
- Nhà xây hiện đại, có thang máy – điểm nổi bật so với nhiều căn nhà trong hẻm thường không có thang máy.
- Vị trí gần mặt phố chỉ 15m sau quy hoạch, rất thuận tiện, giá trị tăng cao khi mở rộng đường.
- Nội thất đầy đủ, thiết kế nhiều phòng ngủ và vệ sinh phù hợp mô hình căn hộ dịch vụ hoặc cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để vận hành mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê hoặc văn phòng nhỏ. Với 10 phòng ngủ và nhiều phòng vệ sinh, đây là sản phẩm rất tiềm năng cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn, đặc biệt với vị trí gần phố và thang máy. Ngoài ra, có thể cân nhắc đầu tư sửa sang nhẹ để nâng cao giá trị cho thuê hoặc bán lại khi giá đất quanh đây tiếp tục tăng theo quy hoạch.
Không phù hợp để phá dỡ xây mới do diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng lại sẽ không mang lại tỷ suất lợi nhuận cao so với việc vận hành hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn An Ninh, gần ngã tư) | Đối thủ 2 (Nguyễn An Ninh, nhà mặt phố) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75 | 70 | 80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 380 (5 tầng) | 350 (4 tầng) | 400 (5 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 13,5 | 12,8 | 14,8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 180 | 183 | 185 |
| Mặt tiền (m) | 5.5 | 4.5 | 6 |
| Hướng nhà | Chưa rõ | Đông Nam | Tây Bắc |
| Tiện ích | Thang máy, nội thất đầy đủ | Không thang máy | Thang máy, mặt phố chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ về pháp lý sổ đỏ (đã có sổ nhưng cần kiểm tra bản gốc, không tranh chấp).
- Xác thực quy hoạch mở rộng đường để tránh rủi ro bị thu hồi đất hoặc hạn chế xây dựng.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, hệ thống thang máy, điện nước và nội thất đã đủ tiêu chuẩn hoạt động ổn định.
- Do nằm trong ngõ/hẻm, cần khảo sát khả năng ra vào, đặc biệt với xe cộ lớn, tránh bị hạn chế quay đầu hoặc tắc nghẽn.
- Ktra phong thủy nếu người mua quan tâm, tuy nhiên vị trí gần phố và mặt tiền rộng là điểm cộng lớn.
Kết luận: Với mức giá 13,5 tỷ cho căn nhà 5 tầng, diện tích 75m² đất, vị trí gần mặt phố Nguyễn An Ninh, có thang máy và nội thất đầy đủ, căn này có giá hơi cao hơn thị trường khoảng 10-15%. Tuy nhiên, giá này chấp nhận được nếu người mua khai thác mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê bài bản, tận dụng vị trí gần phố và tiện ích hiện đại. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-7% dựa trên việc nhà nằm trong ngõ/hẻm, cần kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng và quy hoạch mở rộng đường để tránh rủi ro sau mua.
Nếu không muốn rủi ro, có thể đề xuất mức giá khoảng 12,5-12,8 tỷ để đảm bảo biên độ lợi nhuận hợp lý và phòng trường hợp sửa chữa bảo trì.
