Thẩm định giá trị thực:
Diện tích căn hộ là 109,8 m², mức giá chào bán 14,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 130,250,000 VNĐ/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn hộ tại khu Mipec Rubik 360 và khu vực Cầu Giấy hiện nay.
Căn hộ có 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, nội thất đầy đủ, tầng cao view thoáng hướng Nam nhìn thành phố là điểm cộng về mặt view và tiện nghi. Tuy nhiên, Mipec Rubik 360 là dự án chung cư đã xây dựng vài năm, căn hộ không phải mới xây dựng nên giá trị thực tế phần kết cấu và nội thất đã có mức khấu hao nhất định.
Tham khảo chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m² cho phần thô và hoàn thiện, nếu tính xây mới một căn hộ tương đương với vị trí trung tâm, diện tích 110 m², mức chi phí xây dựng vào khoảng 0.7 – 0.8 tỷ đồng (chưa kể giá đất). Giá đất và tiện ích xung quanh là yếu tố chính đẩy giá lên cao.
So với các căn hộ cùng dự án và khu vực, mức giá trên cao hơn khoảng 10-15% so với bình quân chung, do đó giá này đang hơi bị đẩy cao, người mua cần cân nhắc kỹ và có thể thương lượng giảm khoảng 5-7% để phù hợp hơn với thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn hộ tầng cao, view thoáng, hướng Nam – đây là điểm cộng hiếm có giúp nhận được ánh sáng tự nhiên và tầm nhìn đẹp, tạo cảm giác thoải mái khi ở.
- Nội thất đầy đủ, khách mua không phải đầu tư thêm chi phí trang bị nội thất ban đầu.
- Vị trí tại Mipec Rubik 360 trên đường Xuân Thủy, trung tâm quận Cầu Giấy, thuận tiện di chuyển, gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ cao cấp. Với vị trí trung tâm và nội thất đầy đủ, có thể khai thác dòng tiền cho thuê ổn định, đặc biệt với khách nước ngoài hoặc chuyên gia làm việc tại khu vực Cầu Giấy.
Đầu tư xây lại hoặc phá dỡ không khả thi do đây là chung cư, không có quyền xây dựng thêm. Do đó, nên tập trung vào khai thác giá trị hiện tại của căn hộ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Mipec Rubik 360) | Đối thủ 1 (Vinhomes Green Bay, Cầu Giấy) | Đối thủ 2 (Sun Grand City, Mễ Trì) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 109,8 m² | 110 m² | 105 m² |
| Phòng ngủ / WC | 3 PN / 2 VS | 3 PN / 2 VS | 3 PN / 2 VS |
| Giá bán | 14,3 tỷ (~130,2 triệu/m²) | 13,0 tỷ (~118 triệu/m²) | 13,5 tỷ (~128 triệu/m²) |
| View & Hướng | View thành phố, hướng Nam | View hồ điều hòa, hướng Đông Bắc | View nội khu, hướng Tây Nam |
| Nội thất | Full, hiện đại | Hoàn thiện cơ bản | Full, cao cấp |
| Pháp lý | Sổ đỏ sẵn | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Pháp lý: Cần kiểm tra kỹ sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
- Chất lượng căn hộ: Do là căn hộ đã sử dụng, kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, nội thất có bị hỏng hóc, xuống cấp không.
- Phí quản lý và dịch vụ: Xác định mức phí hàng tháng để đánh giá chi phí vận hành căn hộ.
- Tiện ích và hạ tầng: Đảm bảo dự án không có thay đổi quy hoạch hay thi công gây ảnh hưởng đến môi trường sống.
- Thị trường cho thuê: Khảo sát mức giá cho thuê trung bình khu vực để dự tính dòng tiền hợp lý.
