Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền tại Đường Tăng Bạt Hổ, Phường 11, Quận Bình Thạnh có diện tích 90 m², giá chào bán 15,6 tỷ đồng, tương đương 173,33 triệu đồng/m². Đây là mức giá thuộc nhóm cao của khu vực này đối với nhà mặt tiền có kết cấu 4 tầng, hoàn thiện cơ bản.
Xét về kết cấu, nhà xây 4 tầng với 4 phòng ngủ và 5 WC, sân thượng trước sau, sân để ô tô, mái BTCT, hoàn thiện cơ bản. Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn xây dựng hoàn thiện), tổng chi phí xây mới 4 tầng (ước tính 90 m² x 4 = 360 m² sàn) dao động 2,2 – 2,5 tỷ đồng. Như vậy, phần giá còn lại chủ yếu là giá trị vị trí và mặt tiền kinh doanh, pháp lý đầy đủ.
Tuy nhiên, cần lưu ý hẻm xe hơi, không phải mặt tiền đường chính, điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị kinh doanh. Mức giá 173 triệu/m² cho nhà trong hẻm xe hơi tại Bình Thạnh là khá cao, thường giá mặt tiền chính trên các trục đường lớn mới đạt mức này. Nhà có sổ vuông vức, pháp lý chuẩn, hoàn công đầy đủ là điểm cộng lớn, giảm rủi ro pháp lý.
Nhận xét: Giá hiện tại đang ở mức trên cao so với mặt bằng hẻm xe hơi trong khu vực, người mua nên thương lượng để giảm khoảng 5-10% hoặc kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm, khả năng mở rộng mặt tiền trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 4 tầng, kết cấu chắc chắn, mái BTCT, có sân để ô tô – điểm hiếm trong khu vực hẻm.
- Phòng khách và bếp rộng rãi, sân thượng trước sau, phòng thờ lớn phù hợp gia đình đông thành viên.
- Hẻm xe hơi – thuận tiện hơn so với hẻm xe máy, nhưng không phải mặt tiền đường chính nên giá chưa tối ưu cho kinh doanh quy mô lớn.
- Pháp lý chuẩn, đã hoàn công đầy đủ, sổ vuông vức giúp giảm rủi ro, thuận tiện sang tên.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu hiện tại, căn nhà phù hợp nhất để sử dụng ở thực cho gia đình đông người hoặc làm văn phòng đại diện, trụ sở công ty vừa và nhỏ. Nếu chủ đầu tư muốn khai thác dòng tiền, có thể cho thuê làm văn phòng hoặc spa, nail như quảng cáo nhưng sẽ hạn chế về mặt tiền chính nên giá thuê có thể không quá cao.
Đầu tư xây lại có thể không hiệu quả do diện tích đất chỉ 90 m², hẻm xe hơi nhưng không phải mặt tiền chính, chi phí xây dựng và thủ tục có thể kéo dài. Làm kho xưởng không tối ưu vì vị trí trong khu dân cư, không thuận tiện vận chuyển hàng hóa lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Điện Biên Phủ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² | 85 m² | 95 m² |
| Loại hình | Nhà 4 tầng hẻm xe hơi | Nhà 3 tầng mặt tiền chính | Nhà 4 tầng mặt tiền chính |
| Giá bán | 15,6 tỷ (173,33 triệu/m²) | 13,5 tỷ (158 triệu/m²) | 18 tỷ (189 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ, chuẩn chỉnh |
| Tiện ích | Hẻm xe hơi, có sân để ô tô | Mặt tiền kinh doanh sầm uất | Mặt tiền kinh doanh sầm uất, gần trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm xe hơi: có kế hoạch mở rộng hoặc bị thu hẹp không.
- Kiểm tra tình trạng kết cấu, đặc biệt chống thấm dột sân thượng và mái BTCT.
- Xem xét phong thủy hướng nhà và hẻm, vì nhà trong hẻm có thể bị hạn chế ánh sáng và thông gió.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và lưu thông trong hẻm để tiện lợi cho kinh doanh hoặc sinh hoạt.
- Kiểm tra các giấy tờ liên quan đến hoàn công, thuế và nghĩa vụ tài chính liên quan.
