Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 30 m² tại khu vực Dương Quảng Hàm, Phường 5, Quận Gò Vấp có mức giá thuê 3,8 triệu đồng/tháng cho phòng mặt sau giếng trời. Tính ra đơn giá khoảng 126.667 đ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến ở phân khúc phòng trọ có nội thất cơ bản và tiện ích tòa nhà tương đối đầy đủ trong khu vực Gò Vấp.
So sánh với mặt bằng chung, các phòng trọ có diện tích tương tự tại Gò Vấp thường dao động từ 3 – 5 triệu đồng/tháng tùy vị trí và chất lượng nội thất. Phòng ban công giá 5 triệu đồng cho thấy mức chênh lệch phù hợp với tiện ích mở rộng.
Nhận xét: Giá thuê 3,8 triệu đồng cho phòng 30 m² với nội thất và tiện ích đi kèm là mức giá hợp lý, không bị đội giá quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí nằm trên trục Dương Quảng Hàm – Vườn Lài, là khu vực dân cư an ninh, giao thông thuận tiện, gần chợ, siêu thị, và nhiều tiện ích ăn uống.
– Nội thất gồm kệ bếp, máy lạnh, tủ quần áo, giường giúp người thuê có thể dọn vào ở ngay, giảm chi phí đầu tư ban đầu.
– Tiện ích tòa nhà như camera 24/7, cửa cổng vân tay, wifi 5G, bãi xe, vệ sinh hành lang định kỳ đảm bảo an toàn và thuận tiện cho người thuê.
– Phòng có mặt sau giếng trời giúp thông thoáng, giảm ẩm mốc – một điểm cộng so với nhiều phòng trọ bí hơi khác trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này rất phù hợp để ở thực tế với đối tượng là người đi làm hoặc sinh viên cần chỗ ở lâu dài, có nhu cầu yên tĩnh và tiện nghi. Ngoài ra, chủ nhà có thể khai thác cho thuê dòng tiền ổn định do vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ, ít rủi ro về mất khách.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do quy mô nhỏ, hiện trạng phòng đã hoàn thiện nội thất. Nếu muốn đầu tư xây mới, chi phí và thời gian sẽ không tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Nguyễn Thái Sơn) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Quang Trung) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 28 m² | 32 m² |
| Giá thuê | 3.8 triệu/tháng | 4 triệu/tháng | 3.5 triệu/tháng |
| Nội thất | Máy lạnh, tủ, giường, kệ bếp | Máy lạnh, giường cơ bản | Chưa có máy lạnh, chỉ giường |
| Tiện ích | Camera, cửa vân tay, wifi 5G, bãi xe | Camera, wifi, bãi xe | Không có camera, không có wifi |
| Vị trí | Dương Quảng Hàm, an ninh | Nguyễn Thái Sơn, giao thông khá | Quang Trung, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng thực tế của giếng trời, đảm bảo không bị thấm dột hoặc ánh sáng tự nhiên đủ.
- Đánh giá chất lượng máy lạnh, tủ và các nội thất đi kèm — có thể cần bảo trì hoặc thay thế trong thời gian tới.
- Xác minh an ninh thực tế của tòa nhà, camera hoạt động ổn định, cửa cổng vân tay có dễ bị lỗi hay không.
- Kiểm tra quy định về giờ giấc sinh hoạt, vấn đề phòng cháy chữa cháy trong tòa nhà.
- Đảm bảo bãi xe đủ rộng và có chỗ đậu xe an toàn, tránh tình trạng thiếu chỗ hoặc phí phát sinh.
Kết luận: Với mức giá 3,8 triệu đồng/tháng cho phòng 30 m² có nội thất đầy đủ và tiện ích bảo đảm an ninh tại khu vực Gò Vấp, đây là mức giá hợp lý, người thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu đã kiểm tra kỹ các điểm trong checklist. Tuy nhiên cần lưu ý tình trạng thực tế của giếng trời và nội thất để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lâu dài.
