Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 6 tầng tại ngách 195/9 đường Phúc Lợi, Quận Long Biên, có diện tích đất 53.7 m² với mức giá 8,9 tỷ đồng, tương đương đơn giá khoảng 165,74 triệu/m². Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung khu vực Phúc Lợi hiện nay, đặc biệt với nhà đã xây sẵn.
So sánh giá xây dựng mới: Chi phí xây thô và hoàn thiện nhà 6 tầng hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Tổng diện tích sàn ước tính khoảng 53.7 m² x 6 tầng = 322,2 m², tương ứng chi phí xây mới khoảng 2 – 2,3 tỷ đồng. Giá bán hiện tại cao hơn nhiều lần, chủ yếu do vị trí và tiện ích.
Tuy vậy, cần lưu ý đây là nhà mặt phố có mặt tiền ~5m, có thang máy, nội thất cao cấp nhập khẩu với 4 phòng ngủ và 4 vệ sinh, phù hợp với nhóm khách hàng thích nhà hiện đại, tiện nghi. Vị trí gần KĐT Vinhomes, Aeon Long Biên, trường học và chợ tạo lợi thế lớn về tiện ích.
Tuy nhiên, mức giá này đang bị đẩy lên cao khoảng 20-25% so với giá thị trường khu vực tương tự (khoảng 130-140 triệu/m²). Người mua cần cân nhắc kỹ và thương lượng giá nếu có thể.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 6 tầng có thang máy, thiết kế hiện đại, nội thất nhập khẩu, hiếm có trong phân khúc nhà liền kề tại Phúc Lợi.
- Mặt tiền rộng ~5m, thuận lợi để kinh doanh nhỏ hoặc làm gara ô tô riêng biệt tầng 1.
- Vị trí gần các tiện ích lớn như KĐT Vinhomes Riverside, Aeon Mall, trường học, chợ, và công an phường, đảm bảo an ninh và tiện lợi sinh hoạt.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, thuận tiện giao dịch, tránh rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực với gia đình nhiều thành viên hoặc khách hàng có nhu cầu kết hợp vừa ở vừa làm văn phòng/kinh doanh nhỏ tại tầng 1.
Ngoài ra, với vị trí gần các khu đô thị lớn, có thể khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc cho thuê nguyên căn, dòng tiền cho thuê cao do nhu cầu thuê nhà hiện đại tăng.
Khả năng đầu tư xây lại không cao vì đã có nhà mới đẹp, chi phí xây dựng lại không hiệu quả bằng việc giữ nguyên và khai thác hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Cừ, Long Biên) | Đối thủ 2 (Phúc Lợi, nhà 5 tầng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 53.7 | 50 | 60 |
| Số tầng | 6 (có thang máy) | 5 (không có thang máy) | 5 (có thang máy) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 8.9 | 6.8 | 7.5 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 165.74 | 136 | 125 |
| Tiện ích | Gần Vinhomes, Aeon, chợ, trường học | Gần chợ, trường học | Gần đường lớn, tiện ích vừa phải |
| Nội thất | Nhập khẩu cao cấp | Trung bình | Khá tốt |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng và nội thất nhập khẩu, tránh trường hợp quảng cáo không đúng thực tế.
- Xem xét hẻm ngách 195/9 có đủ rộng để ô tô tránh, thuận tiện cho di chuyển và tránh ùn tắc.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt khu vực kế bên có thể phát triển thêm công trình làm thay đổi môi trường sống.
- Kiểm tra xem có vấn đề phong thủy do nằm trong ngách nhỏ hay không (ánh sáng, thoáng khí).
- Đàm phán giá, vì giá đang cao hơn mặt bằng thị trường từ 20-25%, nên có thể thương lượng giảm giá để phù hợp hơn.
