Check giá "Tân thắng, hẻm ô tô, 4 tầng 68m2(4x17m), 5pn 5wc, gần aeon mall"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích đất 68m² với giá chào bán 9,45 tỷ tương đương 138,97 triệu/m² đất ở khu vực Tân Phú là mức giá cao, gần như sát hoặc vượt mức giá thị trường tại các tuyến đường chính lân cận. Đây là nhà 4 tầng xây dựng hoàn chỉnh với 5 phòng ngủ, 5 WC, sân thượng trước sau, mặt tiền 4m trên đường rộng 6m ô tô lưu thông thuận tiện.

So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), tổng diện tích xây dựng khoảng 4 tầng x 68m² = 272m², chi phí xây mới hoàn thiện khoảng 1,6-1,9 tỷ đồng. Vậy phần còn lại giá trị chủ yếu là vị trí và đất.

Với vị trí gần Aeon Mall, các tuyến đường lớn Lê Trọng Tấn, Tân Kỳ Tân Quý, khu vực đang phát triển mạnh, giá đất có thể dao động từ 100-120 triệu/m² tùy đoạn. Giá 138,97 triệu/m² đang nằm trên mức trung bình, thể hiện sự kỳ vọng cao của người bán.

Nhận xét: Giá hiện tại đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với mặt bằng chung khu vực tương tự. Người mua cần cân nhắc kỹ và thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu hỗ trợ pháp lý rõ ràng.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Nhà 4 tầng, kết cấu hoàn chỉnh, 5 phòng ngủ rất phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ hoặc vừa ở vừa cho thuê phòng trọ.
• Đường trước nhà rộng 6m, ô tô ra vào thoải mái, khác biệt với các căn nhà hẻm nhỏ thường gặp ở Tân Phú.
• Vị trí cực gần trung tâm thương mại Aeon Mall – một điểm cộng lớn về tiện ích và tiềm năng tăng giá.
• Khu vực an ninh, dân trí cao, toàn nhà cao tầng tạo nên môi trường sống hiện đại, sạch sẽ.
• Ban công trước sau giúp căn nhà thoáng mát, đón gió tốt, điểm cộng về phong thủy và sức khỏe.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để:

• Ở thực tế: Với 5 phòng ngủ và kết cấu hiện đại, cực kỳ phù hợp cho gia đình đông người hoặc nhóm người làm việc muốn thuê chung.
• Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê nguyên căn hoặc chia phòng, khai thác tối đa lợi nhuận từ khu vực gần Aeon Mall, rất nhiều khách thuê tiềm năng.
• Đầu tư xây lại: Nếu muốn nâng cấp, có thể phá dỡ xây mới nhà phố hiện đại hơn để tăng giá trị tài sản trong tương lai.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: xem có dấu hiệu thấm dột, nứt tường hay hư hại kết cấu do nhà đã xây lâu không.
• Xác minh pháp lý sổ đỏ thật sự rõ ràng, không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo liên quan.
• Kiểm tra hẻm phụ và lối thoát hiểm, đảm bảo ô tô ra vào thuận tiện, không bị cấm đường hoặc quy định giới hạn tải trọng.
• Đánh giá phong thủy hướng nhà và ban công đảm bảo hợp tuổi người mua, tránh lỗi hướng xấu gây ảnh hưởng tài vận.
• Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh có dự án lớn nào sắp triển khai không ảnh hưởng đến môi trường sống và giá trị tài sản.