Thẩm định giá trị thực:
Căn phòng trọ có diện tích 17m², giá thuê 3,2 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 188.000 đồng/m²/tháng. Với phân khúc phòng trọ tại quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, mức giá này thuộc tầm trung-cao so với mặt bằng chung các phòng trọ không có gác lửng hoặc tiện ích cao cấp.
Vị trí tại kiệt 111 đường Cách Mạng Tháng Tám, phường Khuê Trung có ưu thế dễ tiếp cận, xe tải nhỏ có thể vào tận cửa qua một kiệt khác, thuận tiện cho việc chuyển đồ. Phòng trống không nội thất, không có gác xép nên không tận dụng được tối đa diện tích sử dụng. Nếu so với các phòng trọ cùng khu vực diện tích tương tự có gác lửng hoặc có nội thất cơ bản thì giá sẽ thấp hơn khoảng 10-20%.
Chi phí điện 3.200đ/kWh và nước, rác 60.000đ/người/tháng khá hợp lý, đặc biệt có hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời và lọc nước là điểm cộng về tiện nghi, hiếm khi xuất hiện trong phân khúc phòng trọ bình dân.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3,2 triệu/tháng cho phòng 17m² trống là hơi cao nếu xét về mặt diện tích sử dụng thuần túy và không có gác, tuy nhiên tiện ích kèm theo và vị trí gần chợ, bệnh viện có thể bù đắp phần nào. Người thuê cần cân nhắc kỹ về việc có cần không gian rộng rãi hơn hay gác lửng hay không, vì đây là yếu tố tăng giá rõ rệt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí kiệt nhỏ nhưng xe tải nhỏ có thể vào tận cửa giúp việc vận chuyển đồ đạc thuận tiện hơn nhiều phòng trọ khác ở hẻm nhỏ không vào được xe lớn.
- Tiện ích nước nóng năng lượng mặt trời và hệ thống lọc nước là điểm “độc bản” trong phân khúc phòng trọ giá tầm trung.
- Gần chợ và Bệnh viện Tâm Trí, thuận tiện cho người đi làm, đặc biệt nhân viên y tế hoặc người làm gần khu vực này.
- Hợp đồng thuê 1 năm, ưu tiên khách đã đi làm, giúp ổn định và tránh tình trạng thay đổi phòng thường xuyên.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho người đi làm độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ cần chỗ ở trung tâm quận Cẩm Lệ với chi phí vừa phải. Với diện tích 17m², không có gác, đây không phải lựa chọn tối ưu cho gia đình hoặc người cần không gian rộng. Chủ nhà cũng có thể khai thác cho thuê dài hạn ổn định, tránh cho thuê ngắn hạn để giảm rủi ro quản lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kiệt 120 CMT8, Khuê Trung) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đản, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 17 m² | 16 m² | 20 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,2 | 2,8 | 3,5 |
| Nội thất | Trống, không gác | Có gác xép nhỏ | Trống, có gác |
| Tiện ích | Nước nóng NLMT, lọc nước | Không có | Không có |
| Vị trí | Kiệt, xe tải nhỏ vào được | Hẻm nhỏ, xe máy | Hẻm lớn, xe tải nhỏ vào |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng phòng trống, đặc biệt về thấm dột, độ ẩm và hệ thống điện nước trước khi thuê.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê 1 năm, điều khoản tăng giá và quyền sử dụng các tiện ích chung.
- Đánh giá an ninh khu vực và điều kiện đi lại, nhất là trong kiệt có thể ảnh hưởng đến an toàn và sự thuận tiện.
- Xác minh chính xác về nguồn nước nóng năng lượng mặt trời và hệ thống lọc nước hoạt động ổn định, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra quy định về nuôi thú cưng nếu có nhu cầu, vì chủ nhà không chấp nhận nuôi thú cưng.
