Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng (trệt + 2 lầu + sân thượng) với tổng diện tích sàn ước tính khoảng 6m x 6m x 4 tầng = 144 m² sàn xây dựng. Giá bán 7,9 tỷ tương đương 219,44 triệu/m² đất và khoảng 54,8 triệu/m² sàn xây dựng.
So sánh với chi phí xây mới hiện nay ở khu vực Phú Nhuận dao động khoảng 6-7 triệu/m² thô và hoàn thiện từ 8-10 triệu/m². Tổng chi phí xây dựng mới 4 tầng khoảng 1,15 – 1,44 tỷ (144 m² x 8-10 triệu). Như vậy giá bán đang bao gồm giá đất và giá trị nhà hiện hữu.
Giá đất khu vực Thích Quảng Đức, Phường 5, quận Phú Nhuận trung bình khoảng 200-230 triệu/m², nên giá này khá sát mức thị trường, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”. Tuy nhiên, diện tích chỉ 36 m² hơi nhỏ, hạn chế khả năng mở rộng hoặc xây dựng thêm.
Nhận xét về giá: Giá khá sát thực tế thị trường, không quá cao nhưng cũng không phải giá hời. Người mua cần cân nhắc kỹ yếu tố diện tích nhỏ và hẻm xe hơi chỉ đậu trước cổng nội bộ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, thiết kế hiện đại với nội thất cao cấp, đầy đủ tiện nghi (tủ, giường, sofa, máy khử mùi, năng lượng mặt trời).
- Hẻm xe hơi, chỉ 5 căn trong nội bộ, tạo sự riêng tư và an ninh tốt.
- Hẻm thông thoáng, kết nối thuận tiện ra các tuyến đường lớn như Hoàng Hoa Thám, Nguyễn Thượng Hiền, Nguyễn Kiệm, dễ dàng di chuyển.
- Hướng Bắc phù hợp với khí hậu miền Nam, ban công thoáng mát mỗi tầng.
Điểm độc bản là sự kết hợp giữa vị trí trung tâm, nhà mới thiết kế tinh tế và hẻm xe hơi riêng biệt chỉ 5 căn tạo cảm giác an cư ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp do thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện nghi và vị trí trung tâm Phú Nhuận rất được ưa chuộng. Với diện tích nhỏ, khó để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại mở rộng. Tuy nhiên, nếu người mua có kế hoạch giữ lâu dài, có thể tận dụng để cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ cao cấp cho người nước ngoài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 4 tầng, P.5, Q.Phú Nhuận) |
Đối thủ 2 (Nhà 3 tầng, HXH Phan Xích Long) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 36 m² (6×6) | 40 m² (5×8) | 30 m² (5×6) |
| Diện tích sàn | ~144 m² (4 tầng) | 120 m² (3 tầng) | 90 m² (3 tầng) |
| Hướng nhà | Bắc | Đông Nam | Tây |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe hơi, 5 căn nội bộ | Hẻm 3m, xe máy | Hẻm xe hơi nhỏ |
| Giá bán | 7,9 tỷ (~219 triệu/m² đất) | 7,2 tỷ (~180 triệu/m² đất) | 6,5 tỷ (~217 triệu/m² đất) |
| Nội thất | Hiện đại, cao cấp, đầy đủ | Cơ bản | Kiểu cũ, cần sửa |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, đảm bảo không bị tranh chấp do hẻm nội bộ.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm, đảm bảo không bị cấm xây sửa hoặc nâng tầng trong tương lai.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, vật liệu, kỹ thuật hệ thống điện nước do nhà mới nhưng cần đảm bảo không có lỗi kỹ thuật.
- Hẻm xe hơi nhưng chỉ đậu trước cổng, nên kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh tình trạng bất tiện khi đi lại.
- Kiểm tra phong thủy hướng Bắc có phù hợp với người mua (đặc biệt với người hợp hướng Nam, Đông Nam) và các yếu tố môi trường xung quanh.
