Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất và nhà là 125m² (5m x 25m), nhà cấp 4 cũ, xây dựng 1 tầng với 2 phòng ngủ, 2 toilet, phòng khách, bếp và sân để được ôtô trong hẻm xe hơi. Giá bán là 6,9 tỷ đồng, tương đương 55,2 triệu/m² đất.
So với mặt bằng đất Thủ Đức hiện nay, đất mặt tiền đường lớn hoặc hẻm xe hơi thường dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Tuy nhiên, đây là đất nhà cấp 4 cũ, không có tầng cao, nên nếu muốn xây mới nhà cao tầng (khoảng 3-5 tầng) sẽ cần đầu tư xây dựng thêm khoảng 6-7 triệu/m² sàn.
Ước tính chi phí xây dựng mới 1 căn nhà 3 tầng trên nền 125m² khoảng 20-25 tỷ đồng (bao gồm giá đất và xây dựng). Do đó, giá 6,9 tỷ cho nhà cấp 4 cũ và diện tích này là khá cao so với giá trị nhà xây dựng sẵn.
Nhận xét về giá: Giá này có phần bị đẩy cao khoảng 15-20% so với các khu vực lân cận có hẻm xe hơi tương tự, do đó người mua cần cân nhắc kỹ, không nên vội xuống tiền nếu chưa có ưu đãi hoặc thương lượng giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có hẻm xe hơi rộng, thuận tiện để ôtô ra vào, hiếm gặp trong khu vực nhiều hẻm nhỏ chật trội.
- Vị trí gần các trục giao thông lớn (QL1A, Quốc lộ 1K, Xa lộ Hà Nội) giúp kết nối nhanh với trung tâm thành phố và khu công nghiệp.
- Gần các trường đại học lớn như Đại học Luật Kinh Tế, Làng Đại học Thủ Đức, tiềm năng cho thuê nhà sinh viên hoặc cán bộ giảng viên.
- Diện tích đất 125m² khá lớn, có thể tận dụng xây mới nhà cao tầng hoặc làm căn hộ dịch vụ (CHDV) kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Do nhà cũ chỉ 1 tầng, phù hợp nhất để đầu tư xây mới 3-5 tầng căn hộ dịch vụ (CHDV) cho thuê sinh viên, người lao động KCN Linh Trung hoặc cán bộ trường đại học. Nếu mua để ở, người mua nên tính đến chi phí cải tạo, xây dựng lại nhà mới phù hợp nhu cầu vì hiện tại nhà khá cũ.
Với vị trí và diện tích, không phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền hẻm, ít tiện lợi vận chuyển hàng hóa lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Linh Xuân, hẻm xe hơi) | Đối thủ 2 (Linh Trung, gần KCN) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 125 m² (5×25) | 120 m² (5×24) | 130 m² (5×26) |
| Giá bán | 6,9 tỷ (~55,2 triệu/m²) | 6,3 tỷ (~52,5 triệu/m²) | 7,2 tỷ (~55,3 triệu/m²) |
| Nhà | Nhà cấp 4 cũ | Nhà 1 trệt 1 lầu mới | Nhà 1 tầng cũ |
| Đường hẻm | Hẻm xe hơi rộng | Hẻm xe hơi nhỏ hơn | Hẻm xe máy |
| Tiện ích xung quanh | Gần QL1A, ĐH Luật, KCN Linh Trung | Gần chợ, trường học | Gần KCN, ít tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cấp 4 về kết cấu, thấm dột, móng cột để ước lượng chi phí xây mới hoặc sửa chữa.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến nâng cấp hẻm hoặc mở rộng đường để tránh rủi ro bị thu hồi đất hoặc giới hạn xây dựng.
- Đảm bảo sổ hồng chính chủ rõ ràng, không vướng tranh chấp hoặc nợ thuế đất.
- Kiểm tra khả năng quay đầu ôtô trong hẻm, đảm bảo tiện lợi cho việc ra vào, tránh hẻm quá sâu hoặc cụt.
- Kiểm tra hướng nhà, tránh lỗi phong thủy nếu người mua quan tâm.
