Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 26m², xây dựng 1 trệt 1 lầu với tổng diện tích sàn khoảng 50m² (2 tầng x ~25m²). Giá bán 4,65 tỷ tương đương 178,85 triệu đồng/m² đất và khoảng 93 triệu đồng/m² sàn xây dựng (4,65 tỷ / 50m²). Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung nhà ở Quận 1, nhất là nhà trong hẻm.
So sánh với giá xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, rõ ràng giá trị nhà ở cũ gần như không đóng góp đáng kể, chủ yếu là giá trị vị trí và đất. Như vậy, nhà này được định giá chủ yếu trên yếu tố đất và vị trí trung tâm Quận 1, khu vực Bùi Viện vốn nổi tiếng sầm uất, phục vụ du lịch và giải trí.
Nhận xét về giá: Giá này phản ánh mức độ ngáo giá khoảng 30-40% so với các căn hẻm tương tự trong khu vực vì hẻm nhỏ, nhà cũ, diện tích hạn chế, dù vị trí đẹp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí chỉ cách mặt tiền đường Bùi Viện khoảng 20m, thuận tiện kinh doanh và cho thuê du lịch.
- Hẻm sạch đẹp, an ninh tốt, phù hợp mô hình homestay – Airbnb với lượng khách du lịch ổn định.
- Nhà xây dựng cơ bản 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ, thích hợp cho nhóm khách thuê ngắn hạn.
- Giá thuê hiện tại 18 triệu/tháng, tỷ suất cho thuê khoảng 4.6%/năm, khá tốt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để sử dụng làm mô hình cho thuê Airbnb hoặc homestay do vị trí đắc địa gần phố đi bộ và khu ăn uống du lịch. Khả năng khai thác dòng tiền cao và ổn định nếu quản lý tốt. Đầu tư xây lại không hiệu quả do diện tích nhỏ, hẻm nhỏ giới hạn mật độ xây dựng. Ở thực không tối ưu do không gian hạn chế và khu vực ồn ào.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Nguyễn Trãi, Q1) | Đối thủ 2 (Hẻm Phạm Ngũ Lão, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 26 | 28 | 24 |
| Diện tích sàn (m²) | ~50 | 55 | 48 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 4.65 | 4.2 | 4.3 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 178.85 | 150 | 179 |
| Vị trí | Gần mặt tiền Bùi Viện, hẻm 3.4m | Hẻm 4m, cách mặt tiền 30m | Hẻm 3.5m, gần chợ Phạm Ngũ Lão |
| Phù hợp | Homestay, Airbnb | Cho thuê dài hạn | Ở hoặc cho thuê ngắn hạn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý (đã có sổ) nhưng nên xác minh không vướng quy hoạch mở rộng hẻm hoặc giải tỏa.
- Do hẻm nhỏ 3.4m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và vận chuyển đồ đạc.
- Nhà cũ, nên kiểm tra kết cấu chịu lực, thấm dột, điện nước, phòng cháy chữa cháy cho mô hình kinh doanh lưu trú.
- Đánh giá kỹ về tiếng ồn và an ninh do khu vực du lịch đông đúc, có thể ảnh hưởng đến chất lượng sống nếu mua để ở.
