Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ tại địa chỉ 16, Phan Bội Châu, Hải Châu, Đà Nẵng có diện tích 10m² với mức giá thuê 1,85 triệu/tháng, tương đương 185.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho các phòng trọ tại trung tâm Quận Hải Châu với nội thất đầy đủ tiện nghi như mô tả (điện, nước, wifi, bếp, an ninh camera, hầm xe). So với mặt bằng chung khu vực trung tâm Đà Nẵng, giá thuê phòng trọ từ 1,5 – 2 triệu/10m² là hợp lý, tuy nhiên mức 1,85 triệu có thể được xem là hơi cao nếu phòng không có ban công hay cửa sổ lớn, hoặc không nằm ở tầng dưới cùng có ánh sáng tốt.
Nhận xét về giá: Giá thuê này ở mức trung bình – hơi cao so với một số phòng trọ tương tự trong khu vực nếu không có điểm cộng đặc biệt về vị trí hoặc tiện ích riêng biệt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng trọ được quảng cáo có đầy đủ tiện nghi (điện nước, wifi, bếp riêng, an ninh camera, thẻ từ ra vào) tạo cảm giác an toàn và thuận tiện cho người thuê.
- Không gian bếp rộng rãi, khu vực nấu ăn riêng biệt là điểm hiếm có ở các phòng trọ giá rẻ tại trung tâm, phù hợp cho người thích tự nấu ăn.
- Khu vực phân tách riêng biệt nam nữ 100% giúp tạo sự an tâm cho người thuê.
- Vị trí trung tâm Quận Hải Châu giúp thuận tiện di chuyển, gần các trường đại học và trung tâm hành chính.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho người thuê ở thực, đặc biệt là sinh viên hoặc nhân viên văn phòng cần không gian riêng tư, tiện nghi và an ninh tốt. Với tiện ích đầy đủ và không gian bếp rộng, đây là lựa chọn tốt cho người muốn sống tự lập, không bị gò bó giờ giấc và có thể tự chủ trong sinh hoạt. Không phù hợp cho mục đích cho thuê dài hạn theo nhóm hoặc làm kho xưởng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Phan Bội Châu) | Đối thủ 1 (Hoàng Văn Thụ) | Đối thủ 2 (Tiên Sơn 10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 10 m² | 10-12 m² | 10 m² |
| Giá thuê/tháng | 1,85 triệu | 1,7 – 1,9 triệu | 1,6 – 1,8 triệu |
| Nội thất | Đầy đủ, có bếp riêng | Đầy đủ, thường không có bếp riêng | Đầy đủ, có bếp chung |
| An ninh | Camera, thẻ từ, khu riêng biệt nam nữ | Camera, chung chủ | Camera, không rõ khu riêng biệt |
| Vị trí | Trung tâm, gần hành chính | Gần cầu Rồng, trung tâm | Gần các trường đại học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng thực tế của phòng: ánh sáng, thông thoáng, có cửa sổ hay ban công không – vì diện tích nhỏ nên cần tránh cảm giác ngột ngạt.
- Xác minh chính xác tiện ích đi kèm như wifi, điện nước có ổn định, giá cả có phát sinh không.
- Kiểm tra an ninh thực tế, camera và hệ thống thẻ từ có vận hành tốt, tránh trường hợp hỏng hóc dễ bị mất an toàn.
- Xác định rõ quy định giờ giấc, nếu thực sự không bị hạn chế thì đây là điểm cộng lớn.
- Đánh giá xem có dễ dàng gửi xe, ra vào thuận tiện, không bị kẹt xe trong hẻm nhỏ (nếu có).
Kết luận: Nếu bạn cần một phòng trọ nhỏ gọn, an ninh tốt, có bếp riêng và không bị giới hạn giờ giấc tại trung tâm Quận Hải Châu, mức giá 1,85 triệu/tháng là chấp nhận được nhưng không quá rẻ. Bạn nên kiểm tra kỹ tiện ích thực tế để đảm bảo đúng như quảng cáo, từ đó có thể thương lượng giảm nhẹ 5-10% nếu phát hiện điểm hạn chế như phòng thiếu sáng, hẻm nhỏ hoặc nội thất cũ.
