Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 63m², diện tích sử dụng khoảng 80m² (có lửng), mặt tiền 4.5m, chiều dài 14m, kết cấu nhà đúc lửng, tọa lạc tại hẻm xe tải, đường số 2, P.16, Gò Vấp. Với mức giá thuê 6,5 triệu/tháng, ta có đơn giá thuê khoảng 81.25 nghìn đồng/m²/tháng (6.5 triệu / 80m²). Đây là mức giá khá phổ biến ở khu vực Gò Vấp cho loại hình nhà nguyên căn có diện tích và kết cấu tương đương.
So với chi phí xây dựng nhà mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m²), nhà hiện hữu này có độ bền cao, tuy nhiên chưa có thông tin về nội thất nên chưa thể đánh giá giá trị hoàn thiện. Nhà đã có sổ, hẻm xe tải rộng rãi, thuận tiện cho việc kinh doanh và sinh hoạt.
Nhận xét về giá: Giá thuê 6,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không có dấu hiệu bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng chung trong khu vực. Nếu so với các nhà nguyên căn trong hẻm xe tải ở Gò Vấp, giá này ở mức trung bình, phù hợp với nhà có kết cấu đúc lửng và diện tích gần 80m².
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm thông xe tải rộng, thuận tiện vận chuyển, hiếm nhà hẻm nhỏ có thể thông xe tải được.
- Nhà đúc lửng bền chắc, không phải nhà cấp 4 hay nhà tạm bợ.
- Thiết kế có sân để xe riêng, đặc biệt quan trọng cho khách thuê kinh doanh hoặc gia đình có xe.
- Vị trí gần chợ Xóm Mới và 2 trường học lớn, thu hút nhiều cư dân, tăng khả năng kinh doanh và cho thuê.
- Nhà nở hậu tạo không gian bên trong rộng rãi hơn so với mặt tiền 4.5m.
- Hệ thống điện nước chính ổn định, 2 lớp cửa tăng tính an ninh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho thuê để ở hoặc làm văn phòng nhỏ, kinh doanh online, spa, tiệm nail, salon tóc hoặc tạp hóa. Khu vực đông dân cư và hẻm xe tải thuận lợi cho việc giao nhận hàng hóa.
Không thích hợp để làm kho xưởng quy mô lớn do diện tích hạn chế và vị trí trong hẻm. Đầu tư xây lại chưa cần thiết với tình trạng nhà còn tốt và chi phí xây dựng cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm xe hơi, P.16, Gò Vấp) |
Đối thủ 2 (Nhà nguyên căn, 4x14m, P.16) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 80 m² | 75 m² | 85 m² |
| Giá thuê | 6,5 triệu/tháng | 7 triệu/tháng | 6 triệu/tháng |
| Hẻm | Hẻm xe tải rộng | Hẻm xe hơi nhỏ | Hẻm xe máy |
| Kết cấu | Nhà đúc lửng | Nhà tường gạch 1 trệt 1 lầu | Nhà cấp 4 |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, trường học, khu dân cư sầm uất | Tương tự | Ít tiện ích hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, đặc biệt là phần kết cấu đúc lửng, tránh tình trạng xuống cấp hoặc thấm dột.
- Thẩm định an ninh khu vực và đảm bảo hẻm xe tải không bị cấm giờ hoặc quy hoạch thay đổi gây khó khăn vận chuyển.
- Kiểm tra vấn đề phong thủy nếu người thuê quan tâm (nhà nở hậu có thể tốt về phong thủy nhưng cần xem hướng chính xác).
- Xác nhận tình trạng điện nước chính, tránh các chi phí phát sinh do phải nâng cấp hạ tầng.
