Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 46,8 m² (3,6 x 13 m) và mức giá 6,38 tỷ đồng, đơn giá thực tế đạt khoảng 136,33 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá khá cao cho khu vực Gò Vấp, đặc biệt là trên tuyến đường số 4, Phường 11, vốn không phải là mặt tiền đường lớn chính nhưng có hẻm xe hơi.
Nhà xây dựng 1 trệt + 3 lầu với tổng khoảng 186 m² sàn (tính 3,6 x 13 x 4 tầng), nếu tính chi phí xây dựng mới theo giá thị trường hiện nay (khoảng 6,5 triệu/m²), thì chi phí xây mới dao động khoảng 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất chiếm phần lớn trong mức giá 6,38 tỷ này.
So với các khu vực lân cận trong Gò Vấp, mức giá này đã bao gồm yếu tố vị trí gần ngã tư Đường số 1 – Đường số 4, giao thông thuận tiện, mặt tiền kinh doanh. Tuy nhiên, mặt tiền chỉ rộng 3,6 m, hơi nhỏ so với chuẩn kinh doanh đa dạng, có thể hạn chế loại hình kinh doanh quy mô lớn.
Nhận xét về giá: Mức giá đang ở ngưỡng cao, sát với giá đất mặt tiền các trục đường chính của Gò Vấp. Người mua cần cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời và mục đích sử dụng để tránh bị định giá quá cao so với thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát ngã tư ĐS1 – ĐS4, giao thông thuận lợi, nhiều tiện ích xung quanh, phù hợp kinh doanh đa dạng (văn phòng, spa, cửa hàng).
- Nhà xây kiên cố, hoàn công đầy đủ, 1 trệt 3 lầu, có gara ô tô – điều hiếm gặp trong khu vực mặt hẻm.
- Nội thất đầy đủ, 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, phù hợp ở hoặc cho thuê cao cấp.
- Hẻm xe hơi, tuy không phải mặt tiền đường lớn nhưng ô tô có thể ra vào thuận tiện, tăng giá trị sử dụng so với nhà hẻm nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để kết hợp ở và kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê văn phòng, spa cao cấp. Với vị trí gần ngã tư sầm uất, khai thác cho thuê dòng tiền ổn định là lựa chọn ưu tiên.
Nếu đầu tư xây mới lại, cần cân nhắc chi phí xây dựng và thời gian hoàn vốn do diện tích mặt tiền nhỏ, hạn chế mở cửa hàng lớn. Không ưu tiên làm kho xưởng do vị trí trung tâm và kết cấu nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (ĐS1, P11, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Lê Văn Thọ, P11, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 46,8 | 50 | 40 |
| Diện tích sàn xây dựng (m²) | ~186 | ~200 | ~160 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6,38 | 6,5 | 5,8 |
| Đơn giá đất (triệu/m²) | 136,33 | 130 | 145 |
| Mặt tiền | 3,6 m (hẻm xe hơi) | 5 m (đường nhỏ) | 4 m (đường lớn) |
| Kết cấu | 1 trệt 3 lầu, gara | 1 trệt 3 lầu, không gara | 1 trệt 2 lầu |
| Tiện ích kinh doanh | Cao (gần ngã tư, đông đúc) | Trung bình | Cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đã có sổ, nhưng cần xác minh quy hoạch chi tiết đường số 4 và các dự án quanh khu vực để tránh bị ảnh hưởng quy hoạch.
- Nhà cũ 1 trệt 3 lầu, cần kiểm tra kết cấu chịu lực và hiện trạng thấm dột, xuống cấp sau thời gian sử dụng.
- Diện tích mặt tiền nhỏ, hạn chế mở rộng kinh doanh lớn, cần cân nhắc phù hợp nhu cầu.
- Hẻm xe hơi nhưng nếu hẻm cụt hoặc giao thông khó quay đầu xe lớn thì gây bất tiện khi kinh doanh hoặc sinh hoạt.
- Kiểm tra các nghĩa vụ tài chính, thuế, phí phát sinh liên quan đến nhà đất.
