Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 78m², diện tích sử dụng 140m², giá chào bán 3,89 tỷ đồng, tương đương 49,87 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm tại Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng hiện nay.
Với loại nhà cấp 4 có gác lửng, xây dựng không phải nhà cao tầng mới, chi phí xây dựng hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m², thì giá trị xây dựng thô + hoàn thiện cho 140m² chỉ khoảng 840-980 triệu đồng. Phần còn lại chủ yếu là giá đất và vị trí.
Giá đất trung bình khu vực Cẩm Lệ quanh tuyến Cách Mạng Tháng Tám dao động khoảng 30-40 triệu/m² đất nền có hẻm lớn và thuận tiện, do đó với hẻm 3m cách đường 40m, giá 49,87 triệu/m² sử dụng là mức giá có phần bị đẩy cao, cần xem xét kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát ngã ba Phước Tần & Ông Ích Đường, thuận tiện di chuyển ra trung tâm và các khu vực lân cận.
- Nhà có 3 phòng ngủ, 2 WC và phòng thờ, phù hợp gia đình đông người.
- Hướng Tây Nam khá hợp với khí hậu Đà Nẵng, có thể đón gió mát chiều tối.
- Nhà ở trong hẻm rộng 3m, tốt hơn các hẻm nhỏ (1.5-2m), tuy nhiên vẫn có hạn chế về quay đầu xe và giao thông.
- Được tặng kèm nội thất, giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn. Với cấu trúc nhà 3 phòng ngủ và vị trí gần các tuyến đường lớn, có thể dễ dàng cho thuê cho hộ gia đình hoặc nhân viên văn phòng.
Đầu tư xây lại có thể không tối ưu do diện tích đất nhỏ, hẻm 3m có thể hạn chế thi công và vận chuyển vật liệu, đồng thời chi phí xây mới sẽ cao hơn giá trị thị trường hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Địa chỉ | Cmt8, Hòa Thọ Đông | Ông Ích Khiêm, Hòa Thọ Đông | Phước Tường, Hòa Thọ Đông |
| Diện tích đất (m²) | 78 | 80 | 75 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 140 | 130 | 135 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,89 | 3,5 | 3,3 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 49,87 | 26,92 | 24,44 |
| Hẻm / Mặt tiền | Kiệt 3m, cách đường 40m | Hẻm 2m | Hẻm 4m |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ: thấm dột, kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước vì nhà 1 mê lững có thể đã xuống cấp.
- Hẻm 3m cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, vận chuyển, và an ninh ban đêm.
- Xác minh quy hoạch tại khu vực gần hẻm và tuyến đường 40m, tránh trường hợp bị giải tỏa mở rộng đường.
- Kiểm tra chi tiết nội thất tặng kèm có còn sử dụng tốt, phù hợp nhu cầu ở hay không.
- Đảm bảo sổ đỏ không có tranh chấp, quy hoạch không bị hạn chế xây dựng tăng tầng.
Nhận xét chung: Giá chào 3,89 tỷ cho căn nhà trong hẻm 3m với diện tích 78m² đất và 140m² sử dụng tại khu vực này là cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung (chênh khoảng 20-30% so với các căn tương tự). Người mua nên cân nhắc kỹ và đàm phán giảm giá ít nhất 300-400 triệu đồng dựa trên các điểm yếu về hẻm nhỏ và nhà cũ. Nếu chủ nhà không giảm giá, khả năng cao mức giá này bị đẩy lên do “cơn sốt” thị trường, không tương xứng với giá trị thực tế.
