Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng, diện tích đất 150m², diện tích sử dụng 500m², giá bán 15,8 tỷ đồng tương đương 105,33 triệu/m² sử dụng. Với vị trí tại Đường số 1, Phường 16, Quận Gò Vấp, khu vực có hẻm xe tải lớn, dân cư sầm uất, mức giá này khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ trong quận.
So với giá xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, chi phí xây mới 500m² sàn khoảng 3-3,5 tỷ đồng, phần còn lại hơn 12 tỷ là giá trị vị trí, pháp lý và tiềm năng khai thác.
Nhà có 14 phòng cùng 1 kiôt, phù hợp để làm căn hộ dịch vụ hoặc cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ chất lượng kết cấu và nội thất để đánh giá xem có cần đầu tư sửa chữa lớn hay không.
Nhận xét về giá: Giá này đang ở mức cao, ngang ngửa mặt tiền hoặc nhà mặt phố nhỏ trong khu vực, trong khi đây là nhà hẻm, dù là hẻm xe tải nhưng vẫn không phải mặt tiền. Vì vậy, cần thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải lớn, thuận tiện giao thông, thông thẳng Phạm Văn Chiêu và Đường số 4, rất hiếm nhà hẻm ở Gò Vấp có hẻm rộng như vậy.
- Nhà nở hậu, giúp tận dụng diện tích xây dựng và đón gió tự nhiên, phong thủy tốt.
- Kết cấu 5 tầng với 14 phòng và kiôt cho thuê sẵn tạo dòng tiền ổn định.
- Vị trí gần chợ, trường học, tiện ích đầy đủ, thuận tiện cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để cho thuê dòng tiền dài hạn hoặc kinh doanh căn hộ dịch vụ do số lượng phòng lớn, vị trí hẻm rộng, dân cư đông đúc. Ngoài ra, có thể cân nhắc đầu tư cải tạo lại
Ở thực tế thì diện tích mặt bằng ngang chỉ 6m hơi hạn chế cho gia đình lớn hoặc kinh doanh mặt tiền, nên ưu tiên khai thác cho thuê hoặc căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phạm Văn Chiêu, Q.Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường số 3, Q.Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 150 | 140 | 160 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 500 | 450 | 480 |
| Tổng số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Loại hẻm | Hẻm xe tải | Hẻm xe máy | Hẻm xe tải |
| Giá bán (tỷ) | 15,8 | 13,5 | 14,9 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 105,33 | 100 | 98 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ 5 tầng xem có thấm dột, xuống cấp không, đặc biệt là hệ thống điện nước và phòng vệ sinh nhiều.
- Xác minh rõ ràng pháp lý sổ hồng, kiểm tra quy hoạch đường hẻm và khả năng mở rộng hoặc nâng cấp hẻm.
- Kiểm tra phong thủy nở hậu thực tế, tránh các lỗi về hướng nhà hoặc ngõ cụt gây khó quay đầu xe.
- Đánh giá chi phí cải tạo nếu muốn nâng cấp hoặc sửa chữa để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại.
