Thẩm định giá trị thực:
Nhà tại địa chỉ 120/86 Thích Quảng Đức, P5, Quận Phú Nhuận có diện tích đất 23m², diện tích sử dụng 92m² gồm trệt + 3 lầu, xây dựng bê tông cốt thép chắc chắn với 3 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh. Giá chào bán là 4,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 204,35 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
So sánh với mặt bằng khu vực Phú Nhuận, nhà phố xây dựng mới hoặc nhà cải tạo đẹp thường có giá từ 150-180 triệu/m² đối với những căn có mặt tiền rộng và hẻm xe hơi. Tuy nhiên, căn nhà này nằm trong hẻm 3m, cách xe hơi đậu 20m, nên hạn chế khả năng tiếp cận và đỗ xe.
Với nhà xây mới, chi phí xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây mới 92m² rơi vào khoảng 550-650 triệu đồng. Tuy nhiên, do diện tích đất quá nhỏ (chỉ 23m²), không thể xây dựng thêm được hoặc mở rộng nên giá trị đất mới là yếu tố chính quyết định giá bán.
Giá đất khu vực này hiện phổ biến từ 180-220 triệu/m² đối với các lô đất mặt tiền hoặc hẻm xe hơi. Với hẻm nhỏ 3m và diện tích đất nhỏ 23m², giá đất ước tính khoảng 4 tỷ đồng. Cộng với giá trị nhà cũ khoảng 500 triệu đồng, giá bán 4,7 tỷ có thể hơi cao so với thực tế.
Nhận xét về giá: Giá 4,7 tỷ đồng là mức giá có phần cao hơn khoảng 10-15% so với giá trị thực ước tính cho loại nhà trong hẻm nhỏ, diện tích đất hạn chế, và vị trí không thuận lợi cho việc đỗ xe.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây bê tông cốt thép toàn bộ, kết cấu 4 tầng chắc chắn, có giếng trời giúp thông thoáng và lấy sáng tốt.
- Hẻm 3m, yên tĩnh, an ninh, phù hợp với gia đình muốn không gian sống riêng tư, tránh ồn ào.
- Nhà có 3 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình nhiều thành viên hoặc có nhu cầu phòng riêng.
- Sổ hoàn công đầy đủ, pháp lý rõ ràng, thuận tiện cho giao dịch.
Tuy nhiên, hẻm nhỏ và cách xe hơi đậu 20m là điểm bất lợi lớn so với các căn nhà mặt tiền hoặc hẻm xe hơi khác trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn với khách hàng là gia đình hoặc nhóm người làm việc trong khu vực Phú Nhuận. Do hạn chế về hẻm xe hơi và diện tích đất nhỏ, việc đầu tư xây mới mở rộng khó khả thi.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại quy mô lớn do diện tích đất nhỏ và hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà mặt tiền Thích Quảng Đức) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm xe hơi 4m, P5) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 23 | 40 | 30 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 92 | 120 | 100 |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm 3m, cách xe hơi 20m | Mặt tiền đường lớn | Hẻm xe hơi 4m |
| Phòng ngủ / vệ sinh | 3 / 4 | 4 / 5 | 3 / 3 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 4,7 | 7,5 | 5,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 204 | 62.5 | 52 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu bê tông cốt thép, xem có dấu hiệu nứt, thấm dột, đặc biệt tại các tầng trên.
- Do hẻm nhỏ 3m và cách xe hơi đậu 20m, kiểm tra khả năng quay đầu xe, vận chuyển đồ đạc và tiện ích giao thông.
- Xác minh quy hoạch xung quanh, vì hẻm sâu có thể bị ảnh hưởng bởi quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án mới.
- Kiểm tra giấy tờ sổ hoàn công, đảm bảo không còn tranh chấp, vướng quy hoạch.
- Kiểm tra phong thủy: do nhà sâu trong hẻm, cần xác định hướng nhà có hợp tuổi gia chủ không.
