Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích đất 4.5 x 20m = 90m², kết cấu 1 trệt 3 lầu với tổng 6 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh. Đây là căn nhà trong hẻm xe hơi rộng 8m, vị trí tại hẻm 283 Cách Mạng Tháng 8, P.12, Quận 10 – khu vực trung tâm sầm uất, gần các tòa nhà lớn như Hà Đô Centrosa, Viettel Tower.
Giá thuê 28 triệu/tháng tương đương 311.000 đ/m²/tháng (28 triệu / 90m²). So với mặt bằng thuê nhà nguyên căn cùng khu vực Quận 10, đặc biệt hẻm xe hơi rộng rãi, giá này nằm trong tầm trung đến cao, vì nhà nhiều phòng, thích hợp làm văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ.
Về kết cấu, nhà có 3 lầu khá mới và kiên cố, không phải nhà nát hay cũ kỹ phải sửa chữa nhiều, tránh được chi phí phát sinh. Nếu so với chi phí xây mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì thuê ở đây giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức hợp lý, không quá cao so với vị trí trung tâm và kết cấu nhà. Tuy nhiên, vẫn có thể thương lượng giảm nhẹ nếu khách thuê có nhu cầu lâu dài hoặc thanh toán trước nhiều tháng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 8m, thông tứ phía, thuận tiện xe hơi đi lại và quay đầu, rất hiếm so với nhiều hẻm nhỏ khác trong Quận 10.
- Vị trí gần các trung tâm thương mại, văn phòng lớn, dễ dàng tiếp cận khách hàng, phù hợp cho kinh doanh Spa, phòng khám, showroom, lớp học.
- Kết cấu 4 tầng với 6 phòng ngủ lớn và 4 phòng vệ sinh, phù hợp làm văn phòng hoặc chia phòng cho nhiều mục đích sử dụng.
- Đã có sổ hồng pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà rất phù hợp với các mục đích thuê để làm văn phòng công ty, trung tâm đào tạo, spa, phòng khám hay showroom trưng bày sản phẩm. Không thích hợp để ở vì ít không gian riêng tư và nằm trong hẻm (dù rộng).
Chủ nhà nên hướng đến khách thuê doanh nghiệp, dịch vụ có nhu cầu không gian lớn, nhiều phòng và vị trí trung tâm. Nếu đầu tư mua lại, có thể giữ nguyên cho thuê hoặc cải tạo thành căn hộ dịch vụ cao cấp để tăng giá trị.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1: Hẻm 215 CMT8, Q10 | Đối thủ 2: Hẻm 150 Lý Thường Kiệt, Q10 |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 (4.5×20) | 80 (4×20) | 100 (5×20) |
| Kết cấu | 1 trệt 3 lầu, 6 phòng ngủ | 1 trệt 2 lầu, 5 phòng ngủ | 1 trệt 3 lầu, 7 phòng ngủ |
| Hẻm rộng (m) | 8 (xe hơi) | 4 (xe máy) | 6 (xe hơi nhỏ) |
| Giá thuê/tháng | 28 triệu | 22 triệu | 30 triệu |
| Vị trí | Gần chung cư, tòa nhà lớn, kinh doanh sầm uất | Gần chợ, khu dân cư | Gần bệnh viện, trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà: hẻm rộng nhưng nhà có cũ hay cần sửa chữa nhỏ (điện nước, tường, sàn) không.
- Xác nhận rõ thời gian thuê, điều khoản tăng giá, và chi phí quản lý (nếu có).
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh và quy định khu vực cho thuê có phù hợp với loại hình dịch vụ dự định khai thác (spa, phòng khám, văn phòng).
- Kiểm tra khả năng đậu đỗ xe cho nhân viên và khách hàng trong hẻm.
- Đánh giá yếu tố phong thủy nếu khách thuê quan tâm (hướng nhà, ánh sáng tự nhiên).
