Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư 1 phòng ngủ, diện tích 45m², tại khu vực Đại Mỗ, Phường Tây Mỗ, Quận Nam Từ Liêm đang được cho thuê với giá 7 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 155.000 đồng/m²/tháng.
Đối với khu vực Nam Từ Liêm, giá thuê căn hộ 1PN có diện tích ~45m² hiện dao động từ 6,5 – 8 triệu/tháng tùy chất lượng và tiện ích. Căn hộ này thuộc tòa GS5, tầng 3, nhà mới bàn giao và nội thất trống nên người thuê có thể tự trang bị theo nhu cầu. Đây là ưu điểm lớn so với các căn hộ cũ, giá rẻ hơn nhưng đã xuống cấp.
Giá thuê 7 triệu/tháng là hợp lý và hơi có lợi cho người thuê khi so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, cần lưu ý căn hộ ở tầng thấp (tầng 3) có thể ít view đẹp, dễ ồn do gần các khu vực sinh hoạt chung.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí căn hộ thuộc tòa GS5, được đánh giá là block mới bàn giao, nội thất cơ bản trống tạo thuận lợi cho người thuê trang bị theo ý thích.
- Hướng ban công Đông Nam đón nắng sáng, cửa chính hướng Tây Bắc, phù hợp đa số người Việt về phong thủy.
- Nội khu dự án rộng rãi, nhiều cây xanh, hồ bơi, sân chơi trẻ em tăng giá trị sống và tiện ích cho cư dân.
- Giá thuê 7 triệu/tháng so với căn hộ mới bàn giao là một điểm cộng, cạnh tranh tốt với các căn hộ cùng loại trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất cho:
- Ở thực tế: Phù hợp cho người độc thân hoặc vợ chồng trẻ muốn tìm không gian mới, tiện ích đầy đủ, dễ dàng di chuyển vào trung tâm.
- Cho thuê dòng tiền: Giá thuê ổn định, không quá cao nên dễ tìm khách thuê dài hạn, tiết kiệm chi phí bảo trì do nhà mới.
Không khuyến nghị mua để làm văn phòng do tầng 3 không phải tầng thấp nhất và không có thông tin riêng biệt về mặt bằng văn phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (GS5, 1PN, 45m²) | Đối thủ 1 (KĐT Mỹ Đình, 1PN, 48m²) | Đối thủ 2 (Dự án Mễ Trì, 1PN, 42m²) |
|---|---|---|---|
| Giá thuê | 7 triệu/tháng (~155k/m²) | 7.5 triệu/tháng (~156k/m²) | 6.8 triệu/tháng (~162k/m²) |
| Trạng thái nội thất | Nhà trống, mới bàn giao | Full đồ cơ bản, cũ hơn 2 năm | Nhà trống, cần sửa chữa nhỏ |
| Tiện ích nội khu | Hồ bơi, sân chơi, nhiều cây xanh | Hồ bơi, siêu thị, phòng gym | Hồ bơi, khu thể thao đa năng |
| Hướng ban công | Đông Nam | Tây Nam | Đông Bắc |
| Tầng | 3 | 5 | 2 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê: đảm bảo rõ ràng quyền sử dụng, thời gian thuê, và các điều kiện về bảo trì, sửa chữa.
- Do nhà mới bàn giao và nội thất trống, người thuê cần khảo sát kỹ hệ thống điện, nước và thiết bị chung để tránh phát sinh chi phí.
- Kiểm tra vấn đề an ninh và quản lý tòa nhà, tránh trường hợp mất an toàn hoặc phí dịch vụ cao.
- Vì tầng 3, cần kiểm tra tiếng ồn từ bên ngoài hoặc các khu vực sinh hoạt chung gần đó.
- Xác nhận pháp lý tòa nhà, giấy phép xây dựng và hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư để tránh rủi ro tranh chấp.
