Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 4x20m = 80m², xây 1 trệt + 4 lầu, tổng 5 tầng sử dụng (chưa tính tum hay sân thượng riêng). Với nhà phố liền kề tại Quận Gò Vấp, đặc biệt khu vực đường Nguyễn Văn Khối gần Công viên Làng Hoa, giá thuê mặt bằng tương đương khoảng 3,5-5 triệu/m²/tháng tùy điều kiện nhà.
Giá thuê đề xuất 25 triệu/tháng tương đương 312.500đ/m² (25 triệu/80m²) cho mặt bằng sử dụng trệt đến lầu 4 (ước tính sàn sử dụng ~320m² sàn, tính cả các tầng trên). Nếu chia ra theo diện tích sàn, giá thuê thực tế ~78.000đ/m² sàn/tháng. Mức này là khá hợp lý so với mặt bằng nhà phố 5 tầng có thang máy – chi phí xây dựng hoàn thiện mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn tương đương chi phí vốn hơn 2 tỷ, nếu cho thuê để hoàn vốn trong khoảng 7-10 năm là phù hợp.
Nhà có thang máy, 5 phòng và 5 WC, 2 sân thượng, trệt trống suốt thuận tiện cho đa dạng mục đích sử dụng. Pháp lý đầy đủ – đã có sổ, là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: giá thuê 25 triệu/tháng là ở mức hợp lý, không bị đẩy lên quá cao so với thị trường khu vực. Không thấy dấu hiệu “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 mặt tiền hẻm, hẻm rộng 10m – rất hiếm so với các hẻm nhỏ khác trong khu vực, giúp dễ dàng di chuyển và giao thông.
- Vị trí ngay sát Công viên Làng Hoa, không gian thoáng đãng, nhiều cây xanh, phù hợp cho ở hoặc văn phòng.
- Thang máy hiện đại, các tầng bố trí 5 phòng ngủ riêng biệt với 5 WC, phù hợp đa dạng người thuê: hộ gia đình đông người, công ty nhỏ hoặc làm văn phòng.
- Hẻm là 1 sẹc, ít xe tải lớn nên yên tĩnh, an ninh tốt, phù hợp thuê ở lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà thích hợp nhất để thuê làm văn phòng công ty hoặc làm homestay / căn hộ dịch vụ cao cấp cho thuê dài hạn. Với thiết kế nhiều phòng ngủ và WC riêng, thang máy, cũng rất phù hợp cho hộ gia đình nhiều thế hệ hoặc cho thuê theo từng phòng.
Ít phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền hẻm và vị trí gần công viên không thuận tiện vận chuyển hàng hóa lớn.
Đầu tư xây lại không cần thiết do nhà mới, kết cấu chắc chắn và có thang máy, tiết kiệm chi phí xây dựng mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Cách 500m) | Đối thủ 2 (Cách 1km) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 80 m² (4×20) | 75 m² (5×15) | 85 m² (4.5×19) |
| Số tầng | 5 tầng (1 trệt + 4 lầu) | 3 tầng | 4 tầng |
| Hẻm | 2 mặt tiền, hẻm rộng 10m | 1 mặt tiền, hẻm 4m | 1 mặt tiền, hẻm 6m |
| Thang máy | Có | Không | Không |
| Giá thuê | 25 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 22 triệu/tháng |
| Vị trí | Gần Công viên Làng Hoa, yên tĩnh | Trung tâm thương mại nhỏ gần đó | Gần chợ truyền thống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống thang máy hoạt động ổn định, bảo trì đầy đủ.
- Kiểm tra tình trạng điện nước, đặc biệt hệ thống nước nóng từng phòng WC.
- Xác nhận quy hoạch hẻm 10m ổn định, không có kế hoạch bị thu hẹp hoặc cấm xe lớn.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý (sổ hồng) chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà trống xem có hư hỏng, thấm dột hay không, đặc biệt các tầng trên và sân thượng.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà và hẻm 2 mặt tiền (nếu khách thuê quan tâm).
