Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 65m², diện tích sử dụng 100m², 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh, nằm trong hẻm xe hơi đường Lò Lu, phường Long Trường, TP Thủ Đức. Giá thuê 6 triệu đồng/tháng tương đương 60.000 đồng/m² diện tích sử dụng, mức giá này khá hợp lý trong khu vực. Nhà 2 tầng (trệt + lửng), không nội thất, nhà trống, nên không tính thêm giá trị nội thất. So với mặt bằng thuê nhà hẻm xe hơi khu vực phường Long Trường hiện nay (thường từ 6-8 triệu cho nhà tương tự), mức giá này thuộc tầm thấp đến trung bình.
Về kết cấu, nhà xây dựng đã lâu, chưa rõ chất lượng, nếu xây mới hoàn chỉnh theo giá thô + hoàn thiện 6-7 triệu/m² thì chi phí sẽ rất cao (~600-700 triệu cho 100m² sàn), nên thuê nhà cũ là lựa chọn tiết kiệm. Diện tích đất 65m², mặt tiền 4m, chiều dài 16m, hẻm xe hơi dễ tiếp cận, không bị ngập nước, là điểm cộng so với nhiều nhà hẻm nhỏ trong khu vực.
Nhận định giá: Giá thuê 6 triệu/tháng là hợp lý, không bị hét giá, phù hợp với nhà hẻm xe hơi khu vực Long Trường. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về kết cấu nhà và điều kiện sử dụng vì đây là nhà cũ, không trang bị nội thất.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng rãi, thuận tiện cho việc đậu xe và ra vào, khác biệt với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ xe máy.
- Hướng Đông Nam thuận phong thủy, đón gió mát, tránh nắng gắt buổi chiều.
- Nhà có 2 tầng lửng giúp tăng diện tích sử dụng mà không tăng diện tích đất.
- Vị trí tại Lò Lu, phường Long Trường – khu vực đang phát triển, gần nhiều tiện ích và dễ di chuyển vào trung tâm TP Thủ Đức.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho gia đình nhỏ hoặc nhóm người lao động, sinh viên thuê ở lâu dài do giá thuê ổn định và hẻm xe hơi thuận tiện. Không phù hợp để làm kho xưởng hay kinh doanh vì diện tích nhỏ, khu dân cư và hẻm nhỏ. Nếu người thuê có nhu cầu, có thể cân nhắc mua lại để cải tạo, xây mới tận dụng vị trí đất tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm xe máy, Long Trường) | Đối thủ 2 (Nhà 1 trệt 1 lầu, hẻm xe hơi, Long Trường) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 100 m² | 80 m² | 110 m² |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Hẻm | Xe hơi (rộng 4m) | Xe máy (rộng 2m) | Xe hơi (rộng 5m) |
| Giá thuê | 6 triệu/tháng | 5 triệu/tháng | 7.5 triệu/tháng |
| Trạng thái nhà | Nhà cũ, trống | Nhà cũ, nội thất cơ bản | Nhà mới, hoàn thiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, nền móng, tường, trần xem có hiện tượng thấm dột hay nứt nẻ không.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong hẻm, hẻm có bị ngập nước khi mưa lớn không.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: đã có sổ, tuy nhiên cần xác minh không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Xem xét hệ thống điện nước, vệ sinh đã đủ dùng chưa.
- Kiểm tra môi trường xung quanh: có gần khu công nghiệp hay điểm gây tiếng ồn không.
