Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Kênh Tân Hóa, Quận Tân Phú có diện tích 8x20m = 160m², với 1 lầu, 3 phòng ngủ, 2 toilet, nhà mới, có máy lạnh, bếp và phòng ăn đầy đủ. Giá thuê 20 triệu/tháng tương đương 125.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuê khá phổ biến cho nhà mặt tiền trung bình ở khu vực Tân Phú với đường trước nhà rộng 12m, thuận tiện di chuyển.
So với mức giá xây dựng mới (6-7 triệu/m² sàn cho nhà thô + hoàn thiện), nếu tính chi phí đầu tư và tỷ suất lợi nhuận cho thuê thông thường tại khu vực, giá thuê này là hợp lý, không bị đội lên quá cao. Nhà mới, mặt tiền rộng, có chỗ để xe hơi là điểm cộng cho giá trị thực.
Nhận xét về giá: Giá thuê 20 triệu/tháng ở vị trí mặt tiền đường lớn là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao. Người thuê có thể cân nhắc chốt giá nếu phù hợp nhu cầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường 12m thuận tiện kinh doanh, văn phòng hoặc lớp học.
- Diện tích rộng, chiều ngang 8m giúp không gian thoáng, dễ bố trí.
- Nhà mới, sẵn máy lạnh, có phòng ăn và bếp, chỗ để xe hơi – rất phù hợp để làm văn phòng công ty hoặc các lớp dạy học, yoga kết hợp ở lại.
- Vị trí tại Kênh Tân Hóa – khu vực đang phát triển, dễ thu hút khách thuê hoặc học viên.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để làm văn phòng công ty (VPCT), lớp học hoặc trung tâm yoga kết hợp ở thực tế. Việc có 3 phòng ngủ và 2 toilet giúp linh hoạt phân chia không gian làm việc và sinh hoạt. Giá thuê phù hợp cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các trung tâm đào tạo.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền đường Kênh Tân Hóa, Quận Tân Phú | Mặt tiền đường Lũy Bán Bích, Quận Tân Phú | Mặt tiền đường Tây Thạnh, Quận Tân Phú |
| Diện tích | 160 m² (8x20m) | 150 m² (7.5x20m) | 180 m² (9x20m) |
| Số tầng | 2 tầng (1 lầu) | 2 tầng | 1 tầng |
| Giá thuê | 20 triệu/tháng | 22 triệu/tháng | 18 triệu/tháng |
| Tiện ích | Nhà mới, máy lạnh, bếp, chỗ để xe hơi | Nhà cũ, không có bếp | Nhà mới, không có chỗ để xe hơi |
| Phù hợp | VPCT, lớp học, yoga, ở kết hợp | VPCT, cửa hàng | Kho xưởng, cửa hàng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo pháp lý minh bạch (đã có sổ hồng/sổ đỏ).
- Xem xét tình trạng máy lạnh và các thiết bị mới trong nhà, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra an ninh khu vực, thuận tiện cho khách hàng hoặc nhân viên đến làm việc.
- Đường trước nhà 12m rộng thoáng nhưng nên kiểm tra tình trạng giao thông, đặc biệt giờ cao điểm xem có bị kẹt xe hay không.
- Xác minh rõ ràng về quyền sử dụng chỗ để xe hơi để tránh tranh chấp.