Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản tọa lạc tại vị trí trung tâm sầm uất quận Sơn Trà, trên đường Mai Hắc Đế có mặt tiền rộng 6,4m, diện tích 120m², nhà 2 tầng kiên cố. Giá chào bán 24 tỷ đồng tương đương 200 triệu/m² đất (24 tỷ / 120m²).
So với mặt bằng đất trung tâm Sơn Trà, đất mặt tiền đường lớn 10-12m có thể dao động từ 150-180 triệu/m² tùy vị trí. Vị trí 2 mặt tiền góc rất hiếm, có lợi thế kinh doanh, giá 200 triệu/m² tuy có phần cao hơn mặt bằng chung nhưng không quá vượt trội nếu xét tiềm năng sinh lời.
Nhà hiện hữu 2 tầng, 1 phòng ngủ, kết cấu cũ nên giá trị xây dựng thực tế không cao. Chi phí xây mới toà căn hộ 6 tầng (giá xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6,5 triệu/m² x 720m² sàn) ước tính khoảng 4,7 tỷ đồng. Đây là điểm cộng khi chủ nhà tặng bản vẽ xây dựng, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí xin phép.
Nhận xét về giá: Giá bán hơi cao so với mặt bằng đất trung tâm hiện tại, có thể người bán đang định giá theo tiềm năng thương mại và vị trí góc 2 mặt tiền. Người mua cần cân nhắc kỹ để không bị trả giá quá cao, mức giá này có thể giảm 5-10% khi thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc 2 mặt tiền đường rộng 10.5m, mặt tiền chính 6.4m rất hiếm hàng bán tại Sơn Trà, đặc biệt khu vực gần chợ đêm, đông đúc khách du lịch.
- Thế đất vuông vức, 3 mặt thoáng ưu thế cho việc xây dựng toà nhà kinh doanh hoặc căn hộ cho thuê.
- Nhà 2 tầng hiện hữu cho thuê ngay với giá 25 triệu/tháng, tạo dòng tiền ổn định trước khi tái đầu tư.
- Gần nhiều tiện ích công cộng, trường học, cơ quan hành chính, chợ truyền thống, thuận tiện kinh doanh đa ngành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích hiện tại, căn này thích hợp để đầu tư xây lại toà căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn, tận dụng lượng khách du lịch đông đúc quanh khu vực chợ đêm.
Ngoài ra, có thể kinh doanh nhà hàng, café hoặc văn phòng cho thuê ngay trên mặt bằng 2 tầng hiện hữu để tạo dòng tiền trong khi chuẩn bị xây dựng. Không phù hợp để ở thực do diện tích phòng ngủ nhỏ, nhà cũ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Sa) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, đường 10.5m | Mặt tiền đơn, đường 12m | Mặt tiền đơn, đường 8m |
| Diện tích | 120m² | 110m² | 130m² |
| Số tầng hiện hữu | 2 tầng | 3 tầng | 1 tầng |
| Giá bán | 24 tỷ (200 triệu/m²) | 21 tỷ (190 triệu/m²) | 18 tỷ (138 triệu/m²) |
| Tiềm năng xây dựng | 6 tầng, bản vẽ sẵn | 5 tầng, chưa có bản vẽ | 4 tầng |
| Dòng tiền cho thuê | 25 triệu/tháng (nhà 2 tầng) | 20 triệu/tháng | Không có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý kỹ sổ hồng, giấy phép xây dựng và bản vẽ tặng kèm có phù hợp thực tế không.
- Đánh giá kỹ chất lượng nhà 2 tầng hiện hữu: thấm dột, kết cấu chịu lực, tiện ích hiện trạng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt quy hoạch giao thông để đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi dự án lớn hoặc giới hạn chiều cao xây dựng.
- Đánh giá dòng xe qua lại tại 2 mặt tiền, xem có thuận tiện quay đầu xe, tránh tình trạng tắc nghẽn gây khó kinh doanh.
- Kiểm tra phong thủy thế đất vuông vức, 2 mặt tiền có thuận lợi không, tránh lỗi góc cấn hoặc sát đường gây bất lợi.
