Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất và sử dụng là 81.9m², giá bán 4,75 tỷ đồng, tương đương 58 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất hẻm tại Quận Thanh Khê, Đà Nẵng, nhất là khu vực ngõ nhỏ quanh chợ truyền thống. Nhà hiện trạng 1 tầng, 4 phòng trọ đang cho thuê với thu nhập 12 triệu/tháng, tương đương lợi suất khoảng 3%/năm, khá thấp với rủi ro đầu tư cho thuê.
Với nhà 1 tầng cũ, chi phí xây mới hoàn thiện tại Đà Nẵng dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn, giả sử xây mới 3 tầng (khoảng 240m² sàn), tổng chi phí xây dựng vào khoảng 1.5-1.7 tỷ đồng. Nếu tính lại giá trị đất thuần, loại bỏ giá trị công trình hiện tại đã cũ và thấp tầng, giá đất thực tế nên nằm khoảng 40-45 triệu/m² cho khu vực này.
Như vậy, mức giá 58 triệu/m² đang bị đẩy cao khoảng 25-30% so với giá trị đất nền thuần tính toán. Nếu người mua chỉ để đầu tư cho thuê thì mức giá này không hấp dẫn do lợi suất thấp, còn nếu muốn xây mới, cần cân nhắc chi phí đầu tư và khả năng tăng giá trong tương lai.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần chợ, thuận tiện cho việc kinh doanh hoặc cho thuê phòng trọ.
– Khu vực an ninh tốt, đường kiệt oto có thể tiếp cận được xe hơi nhỏ, thuận tiện đi lại.
– Nhà có 4 phòng trọ riêng biệt, phù hợp cho người cần thu nhập ổn định từ cho thuê.
– Hướng Bắc, phù hợp với điều kiện khí hậu Đà Nẵng, ít chịu nóng trực tiếp buổi chiều.
Tuy nhiên, nhược điểm lớn là nhà chỉ 1 tầng, không tận dụng được tối đa mật độ xây dựng có thể (tối thiểu 3-4 tầng khu vực này cho phép xây mới). Kiệt oto mặc dù có thể vào nhưng vẫn hạn chế về diện tích và lưu thông xe lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Nếu mua để ở thực thì cần cải tạo hoặc xây mới thêm tầng để tận dụng tối đa diện tích.
– Đầu tư cho thuê phòng trọ hiện tại có thu nhập ổn định nhưng lợi suất thấp, cần xem xét tăng giá thuê hoặc cải tạo nâng cấp.
– Phù hợp nhất là mua để đầu tư xây mới nhà trọ hoặc căn hộ dịch vụ 3-4 tầng, tăng tổng số phòng cho thuê, cải thiện dòng tiền.
– Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong kiệt, khu dân cư đông đúc và diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lô bên, kiệt 251 Thái Thị Bôi) | Đối thủ 2 (Đất nền mặt tiền kiệt 197) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 81.9 | 80 | 90 |
| Giá/m² (triệu) | 58 | 45 | 50 |
| Loại hình | Nhà 1 tầng, 4 phòng trọ | Nhà cũ 1 tầng | Đất trống |
| Hướng | Bắc | Nam | Đông Bắc |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, kiệt oto | Gần chợ, hẻm nhỏ | Gần chợ, mặt tiền hẻm oto |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo đất không vướng quy hoạch mở rộng hẻm hoặc công trình công cộng.
- Kiểm tra kết cấu nhà hiện tại, khả năng xây thêm tầng, nếu xây mới cần xin phép và tính toán chi phí đầu tư.
- Kiểm tra hiện trạng hẻm oto: khả năng quay đầu, giờ cấm xe, tránh gây khó khăn cho khách thuê hoặc sinh hoạt.
- Thẩm tra thu nhập cho thuê hiện tại có ổn định không, có hợp đồng thuê rõ ràng.
- Kiểm tra phong thủy nhà hướng Bắc có phù hợp với người mua (nếu quan tâm).
Nhận định chung: Mức giá 4,75 tỷ cho 81.9m² nhà trọ 1 tầng tại khu vực này là cao hơn thị trường khoảng 20-30%. Nhà cũ, chỉ 1 tầng, lợi suất cho thuê thấp làm giảm sức hấp dẫn đầu tư. Người mua có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15% dựa trên việc cải tạo, xây mới và rủi ro đầu tư. Nếu không có nhu cầu xây mới hoặc khai thác tối đa, không nên mua với giá này ngay. Nếu mua thì cần chuẩn bị phương án xây dựng lại để tối ưu hóa giá trị.
