Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 61,4 m², diện tích xây dựng sử dụng khoảng 90,9 m² (2 tầng, mỗi tầng khoảng 45 m²) với kích thước 4,1m x 15m. Giá bán 4,95 tỷ tương đương khoảng 80,62 triệu/m² sàn sử dụng.
So với mặt bằng Quận 12 hiện nay, nhà phố 2 tầng hoàn thiện cơ bản trong hẻm xe hơi có mức giá dao động từ 60-75 triệu/m² tùy vị trí và đường lớn nhỏ, do đó mức giá này đang bị định giá trên mức trung bình khu vực khoảng 10-15%. Nếu tính theo chi phí xây mới, giá xây thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², xây 90,9 m² thì chi phí xây dựng mới khoảng 600 – 650 triệu. Giá đất tính riêng khoảng 4 tỷ (giá đất ~65 triệu/m²), khá cao so với mặt bằng đất Quận 12 trung bình 40-50 triệu/m² tùy khu vực.
Nhận xét về giá: Giá 4,95 tỷ là mức giá hơi cao so với giá thị trường trung bình cùng phân khúc khu vực, cần thương lượng giảm ít nhất 5-10% để đạt mức hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà nằm trong hẻm xe hơi 5m, thuận tiện di chuyển so với các hẻm nhỏ hơn.
– Hướng Tây Nam, phù hợp nhiều đối tượng khách hàng.
– Nhà 2 tầng, 2PN 2WC, hoàn thiện cơ bản, có sân dài rộng, tiện ích đầy đủ xung quanh.
– Vị trí khá gần các trục đường lớn Nguyễn Thị Búp, Dương Thị Mười thuận tiện kết nối với các quận lân cận và huyện Hóc Môn.
– Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, đã có giấy tờ đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực do diện tích vừa phải, cấu trúc kiên cố và hoàn thiện cơ bản có thể dọn vào ở ngay hoặc sữa chữa nâng cấp nhẹ. Ngoài ra, cũng có thể khai thác cho thuê dài hạn dòng căn hộ 2PN giá trung bình tại khu vực. Với tiềm năng phát triển hạ tầng Quận 12, nhà cũng có thể đầu tư giữ chờ tăng giá dài hạn hoặc cải tạo xây mới để tăng giá trị nhưng chi phí xây lại sẽ khá cao do diện tích đất nhỏ và giá đất đã ở mức cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Thị Búp) | Đối thủ 2 (Đường Dương Thị Mười) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 61.4 | 70 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 90.9 | 100 | 95 |
| Giá bán (tỷ) | 4.95 | 5.2 | 4.7 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 80.62 | 82 | 78 |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm xe hơi 5m | Mặt tiền đường nhựa 7m | Hẻm xe hơi 6m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hướng nhà | Tây Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng kết cấu nhà, đặc biệt nếu có dấu hiệu thấm dột hoặc xuống cấp do tuổi nhà.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh ảnh hưởng bởi quy hoạch giao thông hoặc mở rộng đường trong tương lai.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo thuận tiện giao thông.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng, xác nhận không có tranh chấp, thế chấp.
- Xem xét kỹ về phong thủy hướng Tây Nam nếu người mua có quan tâm, vì hướng này có thể nóng vào buổi chiều.
