Thẩm định giá trị thực:
Căn mặt bằng cho thuê có diện tích sử dụng 144 m² (3.3m x 10m x 4 tầng), tổng diện tích sàn khoảng 132 m² (tính theo chiều dài x ngang x số tầng, tuy nhiên mô tả lung ngang không rõ nên tạm lấy diện tích sàn tầng trệt và lầu là 3.3m x 10m x 3 = 99m², cộng thêm lung ngang có thể là gác lửng thêm khoảng 45m², tổng cộng khoảng 144m²). Giá thuê đề xuất là 25 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 173.600 đồng/m²/tháng.
So sánh mức giá thuê mặt bằng kinh doanh trên đường Lê Hồng Phong, Quận 10 – một tuyến đường sầm uất, gần ngã tư 3/2, khu vực tập trung điện thoại di động, giá thuê mặt bằng kinh doanh ở đây dao động trung bình từ 150.000 – 220.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí, mặt tiền, và tình trạng nhà.
Tuy mức giá 25 triệu/tháng ở mức trung bình khá so với khu vực, nhưng cần lưu ý: mặt tiền chỉ 3.3m khá nhỏ so với các mặt bằng kinh doanh có mặt tiền 5-7m trở lên, làm hạn chế khả năng trưng bày sản phẩm và hoạt động kinh doanh quy mô lớn. Nhà có 1 trệt 2 lầu + 1 lung ngang (gác lửng), cấu trúc khá cũ, hoàn thiện cơ bản không quá mới, có thể cần đầu tư thêm để phù hợp với một số loại hình kinh doanh.
Giá thuê này hợp lý nếu khách thuê khai thác kinh doanh các mặt hàng nhỏ gọn, dịch vụ, văn phòng hoặc cửa hàng điện thoại di động theo mô tả khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần ngã tư 3/2 – giao thông thuận lợi, lưu lượng người qua lại đông đúc.
- Khu vực chuyên về điện thoại di động, thích hợp cho các cửa hàng phụ kiện, sửa chữa, bán sản phẩm công nghệ.
- Nhà có 3 tầng và gác lửng, tạo không gian sử dụng linh hoạt, có thể vừa kinh doanh vừa kho chứa.
- Hướng Tây, có thể đón được ánh sáng tự nhiên buổi chiều, phù hợp với nhiều loại hình kinh doanh.
- Đã có sổ hồng rõ ràng, pháp lý minh bạch, thuận tiện khi thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là mặt bằng phù hợp để kinh doanh trực tiếp hoặc mở văn phòng đại diện. Với diện tích và kết cấu nhà hiện tại, chủ thuê có thể tận dụng tầng trệt để bán hàng, tầng lầu làm kho hoặc văn phòng. Khu vực chuyên về điện thoại di động rất tiềm năng cho các dịch vụ sửa chữa, bán lẻ hoặc showroom nhỏ.
Không phù hợp để làm kho xưởng lớn do diện tích mặt tiền hẹp và vị trí trung tâm đông người. Nếu đầu tư dài hạn, có thể thuê rồi cải tạo lại để tăng hiệu quả sử dụng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Hồng Phong, Q10) |
Đối thủ 2 (Đường 3/2, Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 144 | 180 | 120 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 25 | 35 | 22 |
| Đơn giá (triệu/m²/tháng) | 0.174 | 0.194 | 0.183 |
| Mặt tiền (m) | 3.3 | 5 | 4 |
| Hướng cửa chính | Tây | Đông | Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tình trạng nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện đầy đủ | Hoàn thiện cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hạ tầng điện nước, điều kiện phòng cháy chữa cháy do nhà cũ và nhiều tầng.
- Đánh giá khả năng thông thoáng do mặt tiền nhỏ, tránh gây bí bách khi kinh doanh.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh xem có kế hoạch mở rộng đường hoặc xây dựng mới ảnh hưởng đến mặt bằng.
- Xác minh kỹ hợp đồng thuê, điều khoản tăng giá và thời hạn hợp đồng để tránh rủi ro tăng giá đột ngột.
- Kiểm tra khả năng cho phép kinh doanh các mặt hàng cụ thể theo quy định địa phương.
Nhận xét tổng quan: Giá thuê 25 triệu/tháng cho mặt bằng 144m² khu vực Lê Hồng Phong, Quận 10 là mức giá chấp nhận được, không quá cao nhưng cũng không phải rẻ. Mặt tiền hơi hẹp là điểm yếu lớn nhất cần cân nhắc, có thể dùng điểm này để thương lượng giảm giá 5-10% nếu khách thuê không phù hợp với mô hình kinh doanh nhỏ hẹp. Nếu khách hàng cần vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi và không đòi hỏi mặt tiền rộng thì có thể cân nhắc xuống tiền nhanh.
