Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích đất rộng 405m², mặt tiền 10,8m, chiều dài 37,5m trên đường chính rộng 13m thuộc Khu quy hoạch Biệt thự Vỹ Dạ – khu vực được đánh giá cao tại TP Huế. Nhà xây kiên cố 3 tầng, kết cấu tường gạch – khung BTCT, mái ngói, tổng diện tích sàn 703m², thuộc công trình cấp III.
Với chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², giá trị xây mới ước tính từ 4,2 tỷ đến 4,9 tỷ đồng (703m² x 6-7 triệu). Giá đất khu vực Vỹ Dạ hiện khoảng 20-30 triệu/m² đối với mặt tiền đường lớn, tương đương 8,1 – 12,15 tỷ đồng cho 405m². Tổng giá trị thực tế hợp lý của tài sản này ước chừng 12,3 – 17,1 tỷ đồng.
Giá chào bán 13,5 tỷ đồng nằm trong khoảng trung bình thấp so với tiềm năng đất và nhà xây dựng hiện hữu. Giá này không bị đẩy lên cao quá mức, nhưng cũng không quá rẻ để có thể mua “hời” ngay. Nhà 3 tầng, còn mới, xây dựng chắc chắn, phù hợp khai thác kinh doanh đa dạng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 10,8m, đường lớn 13m, thuận tiện kinh doanh, đậu xe ô tô thoải mái.
- Hướng Đông đón gió và ánh sáng buổi sáng, phù hợp phong thủy, tránh nóng chiều.
- Quy mô 3 tầng, nhiều phòng ngủ (7 phòng), có sân thượng và phòng ăn, bếp đầy đủ, bố trí hợp lý cho nhà hàng hoặc khách sạn mini.
- Pháp lý rõ ràng: sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, yên tâm giao dịch.
- Khu dân cư hiện hữu, sát khu biệt thự Vỹ Dạ, giá trị đất ổn định và tiềm năng tăng giá tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản phù hợp nhất để khai thác kinh doanh dịch vụ như nhà hàng, quán cà phê, khách sạn mini hoặc văn phòng cho thuê. Với diện tích xây dựng lớn và mặt tiền đẹp, khai thác cho thuê dòng tiền là kịch bản hiệu quả.
Ngoài ra, do vị trí đẹp và đất rộng, nhà đầu tư có thể cân nhắc mua để giữ đất lâu dài hoặc xây dựng lại biệt thự cao cấp, nâng cấp tài sản theo xu hướng khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Công Trứ) | Đối thủ 2 (Đường Lê Lợi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 405 | 350 | 420 |
| Mặt tiền (m) | 10,8 | 9,5 | 11 |
| Đường trước nhà (m) | 13 | 12 | 14 |
| Kết cấu nhà | 3 tầng BTCT, mái ngói | 2 tầng cũ | 1 tầng mới xây |
| Pháp lý | Sổ hồng, hoàn công | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Giá bán (tỷ) | 13,5 | 12,8 | 14,2 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý và hoàn công để tránh tranh chấp phát sinh.
- Đánh giá hiện trạng nhà hàng và kết cấu khung BTCT, kiểm tra thấm dột, điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Xem xét quy hoạch đường xung quanh, dự án mở rộng hay thay đổi có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Đánh giá khả năng đậu xe và lưu thông xe tải, phục vụ kinh doanh nhà hàng.
- Kiểm tra hướng Đông có phù hợp với mục đích sử dụng và phong thủy người mua.