Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ có diện tích 14m², giá thuê 1,3 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 92.857 đồng/m²/tháng. Tại khu vực quận Gò Vấp, đặc biệt gần các trường đại học như ĐH Công Nghiệp, ĐH Văn Lang, và CĐ Bách Việt, mức giá thuê phòng trọ thường dao động từ 1,2 – 1,8 triệu/tháng cho phòng từ 12-16m², tùy theo tình trạng phòng và tiện ích đi kèm. Phòng trọ này là nhà trống, không có nội thất, do đó mức giá 1,3 triệu là khá hợp lý, thậm chí có thể xem là vừa phải so với mặt bằng chung khu vực.
Nhận xét về giá: Giá thuê này không bị đẩy cao quá mức, phù hợp với nhóm sinh viên hoặc người đi làm trẻ cần phòng riêng, tuy nhiên chưa có nội thất kèm theo nên người thuê cần đầu tư thêm nếu muốn thoải mái hơn. Đây không phải mức giá quá cao, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
Phòng nằm trong khu vực yên tĩnh, an ninh, thuận lợi cho học tập, rất phù hợp với sinh viên. Vị trí gần các trường đại học lớn là điểm cộng mạnh, giúp tối ưu thời gian đi lại. Bãi xe rộng, có camera quan sát tăng cường an ninh. Tuy nhiên, nhà trống không có nội thất là điểm trừ so với các phòng trọ đã được trang bị cơ bản. Đường số 20 (Dương Quảng Hàm) là khu vực đông đúc, tiện lợi nhưng có thể hơi ồn ào vào giờ cao điểm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ phù hợp nhất cho ở thực tế, ưu tiên cho sinh viên hoặc người đi làm cần phòng riêng gần trường đại học. Nếu là nhà đầu tư, có thể cân nhắc cải tạo, trang bị nội thất cơ bản để nâng giá thuê lên khoảng 1,5 – 1,7 triệu đồng/tháng, tạo lợi thế cạnh tranh. Không phù hợp để làm kho xưởng hay cho thuê dài hạn gia đình do diện tích nhỏ và dạng nhà trọ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thống Nhất, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 14 | 12 | 15 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 1,3 | 1,2 (có nội thất cơ bản) | 1,5 (có nội thất và máy lạnh) |
| Nội thất | Nhà trống | Cơ bản (giường, tủ) | Đầy đủ (máy lạnh, giường, tủ) |
| Vị trí | Gần ĐH Công Nghiệp, DH Văn Lang | Gần chợ và trường học | Gần bệnh viện, trung tâm thương mại |
| An ninh | Bãi xe rộng, camera | Bảo vệ 24/7 | Camera và bảo vệ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ an ninh thực tế, xem camera hoạt động tốt không.
- Xác minh tình trạng hạ tầng điện, nước, phòng vệ sinh (có dùng chung hay riêng?).
- Đánh giá mức độ ồn và ô nhiễm xung quanh đường Dương Quảng Hàm.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp về quyền sử dụng.
- Nếu có thể, khảo sát thêm về tình trạng vệ sinh, thấm dột trong phòng.
