Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng là 6m x 25m = 150m², mức giá thuê 10 triệu/tháng tương đương 66.667 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến ở khu vực Hiệp Thành, Quận 12 cho mặt bằng kho xưởng diện tích vừa phải, mặt tiền đường lớn, có cầu điện 3 pha thuận tiện cho các ngành nghề sản xuất, kho chứa.
Nhà đúc lửng, bàn giao thô, nghĩa là người thuê phải đầu tư hoàn thiện thêm nếu muốn cải tạo theo nhu cầu riêng (văn phòng, kho, sản xuất). Chi phí hoàn thiện có thể dao động 2-3 triệu/m² nếu làm kho xưởng đơn giản, nên chủ nhà để thô là điểm cần thương lượng giá thuê cho phù hợp.
Vị trí mặt tiền đường Hiệp Thành 551 (gần 1/ Lê Văn Khương) là tuyến đường có lưu lượng xe tải công lớn, thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa. Đây là lợi thế lớn về mặt giao thông so với nhiều hẻm nhỏ trong Quận 12.
Tóm lại, mức giá 10 triệu/tháng là hợp lý nhưng có thể vẫn cao hơn nếu so với các kho xưởng trong hẻm nhỏ, nhà cũ không mặt tiền. Nên xem xét kỹ về tính pháp lý sổ đỏ và hiện trạng thực tế, nếu nhà bàn giao thô chưa hoàn chỉnh cần thương lượng giảm giá thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường lớn Hiệp Thành 551, xe công lớn ra vào thoải mái, rất hiếm kho xưởng có mặt tiền đường xe tải lớn trong khu vực này.
- Đã có điện 3 pha sẵn sàng sử dụng, rất phù hợp ngành nghề sản xuất, may mặc, in ấn, bàn cắt nhôm kính.
- Diện tích 150m² với kết cấu đúc lửng, có 2 phòng ngủ, 2 WC – có thể tận dụng làm văn phòng hoặc phòng nghỉ cho nhân viên.
- Bàn giao thô giúp người thuê dễ dàng tùy chỉnh nhưng cũng là điểm cần kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, kết cấu chịu lực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng mặt tiền đường lớn, phù hợp khai thác làm kho chứa hàng, xưởng sản xuất vừa và nhỏ, trung tâm phân phối, hoặc kết hợp văn phòng – sản xuất.
Không phù hợp để ở lâu dài do kết cấu và vị trí không phải khu dân cư yên tĩnh.
Nếu người thuê có vốn cải tạo tốt có thể đầu tư nâng cấp thành xưởng may, xưởng cơ khí nhỏ hoặc trung tâm dịch vụ logistic cho thuê lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Hiệp Thành 551) | Đối thủ 1 (Hẻm 1/ Lê Văn Khương) | Đối thủ 2 (Đường Tô Ngọc Vân, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 150 m² (6×25) | 140 m² (5×28) | 160 m² (8×20) |
| Giá thuê | 10 triệu/tháng | 8.5 triệu/tháng | 11 triệu/tháng |
| Mặt tiền / Hẻm | Mặt tiền đường lớn, xe công ra vào thoải mái | Hẻm nhỏ, xe tải lớn khó quay đầu | Mặt tiền đường trung bình, xe tải nhỏ |
| Kết cấu | Nhà đúc lửng, bàn giao thô, 2PN, 2WC | Nhà cấp 4, không có gác lửng | Nhà đúc, có gác lửng, hoàn thiện cơ bản |
| Tiện ích | 3 pha, thuận tiện sản xuất | Điện 1 pha, chưa có 3 pha | 3 pha, khu công nghiệp nhỏ gần đó |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ đỏ đầy đủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện 3 pha hoạt động ổn định, đảm bảo công suất.
- Kiểm tra kết cấu nhà đúc lửng, đặc biệt phần chịu lực, chống thấm dột.
- Do vị trí mặt tiền đường lớn, cần kiểm tra tiếng ồn, bụi ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
- Kiểm tra điều kiện giao thông, đặc biệt giờ cấm tải hoặc giới hạn trọng tải xe trên đường.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê: thời gian thuê, điều khoản tăng giá, chi phí phát sinh.
