Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích 4,5m x 15m, tổng 67,5m² sử dụng, với kết cấu 1 trệt + gác lửng hoàn thiện cơ bản. Giá bán 2,69 tỷ đồng tương đương khoảng 39,85 triệu/m².
Tại Bình Chánh, đặc biệt khu vực Liên Khu 4-5, mức giá đất nền hẻm xe hơi trung bình dao động 25-35 triệu/m², nhà hoàn thiện cơ bản giá thường thấp hơn nhà mới xây. Với giá gần 40 triệu/m² thì giá này đã ở mức khá cao so với mặt bằng khu vực, đặc biệt nhà chỉ 1 tầng có gác lửng, không phải nhà cao tầng hay biệt thự.
Nếu xây mới, chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, căn nhà hiện tại có khoảng 67,5m² diện tích sử dụng, chi phí xây dựng mới ước tính khoảng 400-500 triệu đồng. Như vậy phần còn lại là giá đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá bán này đang ở mức trên thị trường, có thể bị đẩy giá khoảng 15-20% so với giá chuẩn khu vực. Người mua cần cân nhắc và thương lượng để tránh mua giá bị “ngáo”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà góc 2 mặt tiền hẻm 5m, xe hơi ra vào thoải mái, rất hiếm tại khu vực Bình Chánh vốn chủ yếu nhà hẻm nhỏ.
- Hẻm rộng 5m, không dính lộ giới, dân cư hiện hữu ổn định — đảm bảo an ninh, tiện ích xung quanh đầy đủ.
- Kết cấu 1 trệt + gác lửng cao ráo, công năng 3 phòng ngủ và 2 WC phù hợp gia đình nhỏ hoặc kinh doanh nhỏ.
- Vị trí nằm trong khu dân cư đông đúc, phù hợp kinh doanh tiệm tóc, tạp hóa hoặc cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này tối ưu nhất cho mục đích ở kết hợp kinh doanh nhỏ tại nhà hoặc mua để cho thuê mặt bằng kinh doanh. Kích thước và vị trí rất phù hợp mở tiệm tóc, tạp hóa nhỏ hoặc văn phòng đại diện.
Nếu đầu tư dài hạn, có thể giữ nguyên cho thuê hoặc cải tạo nâng cấp tường, sơn sửa để tăng giá trị cho thuê. Do chỉ 1 tầng có gác lửng, khả năng xây thêm tầng hạn chế nên không phù hợp để xây mới cao tầng hoặc nhà trọ cho thuê có nhiều phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Liên Khu 4-5) | Đối thủ 2 (Liên Khu 4-5) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 4,5 x 15 m (67,5m²) | 4 x 16 m (64m²) | 5 x 14 m (70m²) |
| Kết cấu | 1 trệt + gác lửng, hoàn thiện cơ bản | 1 trệt, chưa hoàn thiện | 1 trệt + 1 lầu, hoàn thiện |
| Hẻm | 5m, xe hơi ra vào thoải mái, góc 2 mặt tiền | 3m, xe máy | 5m, 1 mặt tiền |
| Giá bán | 2,69 tỷ (~39,85 triệu/m²) | 2,1 tỷ (~32,8 triệu/m²) | 2,9 tỷ (~41,4 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Dân cư đông, kinh doanh nhỏ phù hợp | Dân cư ít, hẻm nhỏ | Dân cư đông, tiện ích đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, xác nhận không có tranh chấp hoặc dính quy hoạch mới.
- Do nhà cũ và có gác lửng, kiểm tra kết cấu chịu lực, thấm dột, điện nước, độ an toàn.
- Hẻm 5m đã khá rộng nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, nhất là nếu kinh doanh có giao nhận hàng hóa.
- Xác minh quy hoạch tương lai quanh khu vực, tránh trường hợp có quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình công cộng ảnh hưởng sau này.
- Kiểm tra hướng nhà, phong thủy nếu người mua quan tâm.
