Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà cho thuê tại ngõ 34 Vũ Phạm Hàm, phường Trung Hoà, Cầu Giấy có diện tích 80m², xây 4,5 tầng với mặt tiền rộng 4,5m. Giá thuê đưa ra là 30 triệu/tháng, tương đương khoảng 375.000 VNĐ/m²/tháng.
So với mặt bằng văn phòng cùng khu vực Cầu Giấy, mức giá thuê trung bình hiện nay dao động từ 250.000 – 350.000 VNĐ/m²/tháng cho các mặt bằng tương tự, đặc biệt ở các mặt đường lớn hoặc tòa nhà mới. Nhà trong ngõ, mặc dù rộng rãi ô tô tránh nhau, nhưng vẫn không thể so sánh với mặt bằng mặt phố chính. Bù lại nhà xây 4,5 tầng, thiết kế mỗi tầng chia phòng phù hợp làm văn phòng nhỏ hoặc trung tâm đào tạo.
Về kết cấu, nhà không phải là nhà mới xây, tuy nhiên được trang bị điều hòa, thiết bị vệ sinh và hệ thống đèn chiếu sáng đầy đủ, giúp giảm bớt chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê. Đường rộng 2 ô tô tránh nhau, có vỉa hè, thuận tiện giao thông, đây là điểm cộng so với các ngõ nhỏ khác.
Như vậy, giá thuê 30 triệu/tháng là mức hơi cao so với mặt bằng ngõ, có thể đang bị nâng lên khoảng 10-15% so với giá thị trường thực tế. Người thuê nên thương lượng giảm giá ít nhất 10% xuống khoảng 27 triệu để đạt được mức hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4,5m, hiếm có trong ngõ nhỏ, thuận tiện làm cửa hàng hoặc văn phòng có không gian thoáng.
- Nhà xây 4,5 tầng, phân chia công năng hợp lý với 2 phòng và vệ sinh khép kín mỗi tầng từ tầng 2 trở lên, phù hợp đa dạng mục đích sử dụng.
- Ngõ rộng đủ 2 ô tô tránh nhau, có vỉa hè, thuận tiện đi lại và đậu xe, vượt trội so với nhiều ngõ khác trong khu vực chỉ xe máy hoặc 1 ô tô.
- Khu dân trí cao, an ninh tốt, nhiều tiện ích xung quanh, phù hợp làm văn phòng công ty, trung tâm đào tạo, spa, dược phẩm…
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để thuê làm văn phòng công ty hoặc trung tâm đào tạo, spa, cửa hàng dịch vụ, bởi:
- Thiết kế các tầng chia phòng và vệ sinh riêng biệt thuận tiện cho nhiều phòng ban hoặc nhóm học viên.
- Vị trí ngõ nhưng giao thông thuận tiện và an ninh tốt, phù hợp môi trường làm việc yên tĩnh.
- Không phù hợp làm kho xưởng do ngõ và tầng cao, cũng không nên đầu tư xây lại vì nhà còn khá mới và chi phí xây dựng lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 50 Vũ Phạm Hàm) | Đối thủ 2 (Mặt phố Trung Hoà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 80m², 4,5 tầng | 70m², 3 tầng | 90m², 5 tầng |
| Giá thuê/tháng | 30 triệu | 22 triệu | 55 triệu |
| Mặt tiền | 4,5m, ngõ rộng 2 ô tô tránh | 3,5m, ngõ nhỏ 1 ô tô | 5m, mặt phố chính |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Ưu điểm nổi bật | Ngõ rộng, thiết kế phù hợp văn phòng | Giá rẻ, phù hợp startup nhỏ | Vị trí mặt phố, thương hiệu kinh doanh tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng bên trong nhà, đặc biệt hệ thống điện, nước và điều hòa đã hoạt động tốt chưa.
- Xác nhận quy hoạch ngõ 34 Vũ Phạm Hàm có kế hoạch mở rộng hay bị thu hẹp trong tương lai không.
- Kiểm tra phương án đỗ xe, quay đầu xe ô tô trong ngõ để tránh gây khó khăn cho khách thuê.
- Đánh giá mức độ ồn ào từ các hộ dân xung quanh, tránh ảnh hưởng môi trường làm việc.
- Xem xét tính pháp lý sổ đỏ, hợp đồng cho thuê rõ ràng, tránh tranh chấp sau này.
