Check giá "TÂN SƠN NHÌ TÂN PHÚ – HẺM XE HƠI – 15M – HƠN 2 TỶ"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích đất 15 m² (3.5m x 4m), tổng diện tích sử dụng khoảng 45 m² (3 tầng x 15 m²). Giá bán 2.8 tỷ đồng tương đương 186.67 triệu/m² đất hoặc khoảng 62 triệu/m² xây dựng (2.8 tỷ / 45 m² sàn).

Với vị trí tại đường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú, khu vực trung tâm, gần Đại học Công Thương, chợ, Aeon Mall, đây là khu vực có giá đất và nhà ở mức trung bình khá cao.

Tuy nhiên, diện tích quá nhỏ (15 m²) là điểm hạn chế lớn. Nhà 1 trệt 2 lầu với 2 phòng ngủ trên diện tích nhỏ như vậy có thể khiến không gian chật chội, hạn chế công năng sử dụng.

So sánh với giá nhà hẻm xe hơi tại Tân Sơn Nhì, giá bình quân khoảng 120-150 triệu/m² đất, nên mức giá này đang bị định giá cao hơn 20-30% so với mặt bằng chung.

Nếu xây mới, chi phí xây dựng hoàn thiện hiện nay dao động 6-7 triệu/m². Với nhà cũ 3 tầng thì giá trị còn lại cũng phải trừ hao nhiều do diện tích nhỏ, thiết kế hạn chế.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Nhà nằm trong hẻm xe tải, cách mặt tiền 2 căn, thuận tiện cho việc di chuyển, khác với nhiều căn nhà trong hẻm nhỏ chỉ xe máy.
• Vị trí gần các tiện ích lớn như Đại học Công Thương, chợ, Aeon Mall giúp tăng giá trị sử dụng và khả năng cho thuê.
• Sổ hồng riêng, vuông vức, không vướng quy hoạch hoặc lộ giới, pháp lý rõ ràng, rất quan trọng.
• Nhà có ban công từng tầng giúp thông thoáng, khá hiếm cho nhà hẻm diện tích nhỏ.

Tuy nhiên, diện tích đất và mặt tiền quá nhỏ (3.5m) sẽ hạn chế khả năng mở rộng, kinh doanh hoặc cải tạo.

Kịch bản khai thác tối ưu:

– Phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc sinh viên thuê do gần trường đại học.
– Có thể cho thuê dài hạn hoặc căn hộ dịch vụ ngắn hạn với đối tượng sinh viên, nhân viên văn phòng.
– Không phù hợp để xây lại nhà lớn do diện tích nhỏ, pháp lý không cho phép mở rộng mặt tiền.
– Không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh lớn do hẻm và diện tích hạn chế.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: do diện tích nhỏ, kiểm tra kết cấu chịu lực, độ thấm dột, hệ thống điện nước để tránh sửa chữa tốn kém.
• Xác nhận rõ ràng vị trí hẻm, khả năng quay đầu xe tải, tránh vướng lỗi hẻm cụt hoặc hẻm nhỏ khó di chuyển.
• Kiểm tra quy hoạch địa phương, phòng trường hợp có quy hoạch mở rộng đường hoặc chỉnh trang khu vực ảnh hưởng đến tài sản.
• Xem xét phong thủy hướng nhà, mặt tiền nhỏ có thể gây cảm giác không thoáng, ảnh hưởng tâm lý người ở.

Nhận xét về giá: Giá 2.8 tỷ cho căn nhà 15m² đất trong hẻm xe tải gần trung tâm Quận Tân Phú là mức giá khá cao, cao hơn khoảng 20-30% so với giá thị trường cùng khu vực có diện tích tương đương. Người mua cần cân nhắc kỹ về không gian sử dụng và khả năng khai thác thực tế. Nếu có nhu cầu ở thực và pháp lý sạch, có thể xem xét thương lượng giảm giá khoảng 200-300 triệu để phù hợp hơn với giá trị thực. Nếu không muốn chịu rủi ro về diện tích chật và hạn chế phát triển, có thể tìm thêm lựa chọn khác rộng rãi hơn cùng khu vực với mức giá tương đương.