Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích sử dụng 120m², diện tích đất 42m² (5m x 9m), giá chào bán 7,85 tỷ đồng, tương đương 186,9 triệu/m² sàn.
Với vị trí tại đường Vạn Kiếp, Phường 3, Bình Thạnh, khu vực đang phát triển mạnh, tiếp cận nhanh quận 1, 3, giá đất mặt tiền hẻm xe hơi khoảng 160-180 triệu/m² là phổ biến. Nhà 4 tầng, 4 phòng ngủ, 4 WC, nội thất cao cấp tăng giá trị sử dụng. Tuy nhiên, diện tích đất chỉ 42m², mật độ xây dựng có giới hạn; nhà xây chắc chắn nhưng không thuộc dạng biệt thự hay nhà phố mặt tiền chính mặt đường lớn.
Chi phí xây dựng mới hiện nay vào khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 4 tầng khoảng 480m² sàn, chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 3-3,5 tỷ. Do đó, giá trị đất chiếm phần lớn tổng giá, khoảng 4,3-4,5 tỷ cho 42m² đất (tương đương 100-110 triệu/m² đất). Mức này hơi nhỉnh hơn giá đất trung bình khu vực hẻm xe hơi, cần kiểm tra kỹ quy hoạch và hẻm có bị giới hạn chiều cao hay không.
Nhận xét về giá: Giá chào bán ở mức cao nhưng chưa vượt trội do nội thất tốt và vị trí gần trung tâm. Tuy nhiên, so với mặt bằng giá đất Bình Thạnh hiện nay, mức giá này đang bị đẩy lên khoảng 10-15% so với giá thực tế khu vực hẻm xe hơi cùng loại.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 4m, thuận tiện di chuyển, không phải hẻm nhỏ khó quay đầu như nhiều nơi khác.
- Nhà 4 tầng, 4 phòng ngủ master, 4 WC, sân thượng rộng rãi phục vụ nhu cầu sinh hoạt đa dạng.
- Nội thất cao cấp, tặng full nội thất, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người mua.
- Vị trí gần quận 1, 3, giao thông thuận lợi, tiện ích đồng bộ, khu dân trí cao.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, công chứng nhanh chóng, giảm rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp. Với số lượng phòng ngủ và WC lớn, nội thất cao cấp, dễ dàng cho thuê gia đình, văn phòng nhỏ hoặc khách thuê dài hạn. Nếu đầu tư xây mới có thể tăng tầng hoặc cải tạo lại để tối ưu không gian, tuy nhiên chi phí xây dựng cao nên cần cân nhắc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ, Q.BT) |
Đối thủ 2 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Q.BT) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 42 | 40 | 45 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 | 115 | 130 |
| Giá (tỷ đồng) | 7,85 | 7,0 | 8,2 |
| Giá/m² sàn (triệu đồng) | 186,9 | 173,9 | 178,5 |
| Hẻm xe hơi (m) | 4 | 3,5 | 5 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Nội thất | Cao cấp, full nội thất | Khá tốt | Trung bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm, có bị giới hạn chiều cao hay mở rộng hẻm trong tương lai không.
- Đánh giá thực trạng kết cấu nhà sau 4 tầng, kiểm tra chống thấm, móng, kết cấu chịu lực.
- Xem xét kỹ nội thất tặng kèm, nguồn gốc, chất lượng, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra lại giấy tờ pháp lý, sổ hồng riêng, không dính quy hoạch, tranh chấp.
- Xem xét phong thủy hướng nhà và hẻm, đặc biệt hẻm có 4m liệu có thuận tiện quay đầu xe lớn.
