Thẩm định giá trị thực:
Tài sản cho thuê là kho xưởng tại Thị xã Bến Cát, Bình Dương với tổng diện tích 1600m², trong đó kho sử dụng 1200m², mặt tiền ngang 30m, có điện 3 pha và đường rộng tiếp nhận xe container. Giá thuê đưa ra là 80 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 50,000 đồng/m²/tháng (tính trên tổng diện tích 1600m²), hoặc ~66,700 đồng/m²/tháng nếu tính trên diện tích kho 1200m².
Mức giá này nằm trong khung trung bình – hơi cao của khu vực Bến Cát, nơi có nhiều kho xưởng cho thuê dao động từ 40,000 – 70,000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và chất lượng kho. Ưu điểm là kho có diện tích lớn, mặt tiền rộng, kết nối thuận tiện cho xe container. Tuy nhiên cần xác minh kỹ chất lượng kho (kết cấu, chống thấm, hệ thống PCCC) và pháp lý sổ rõ ràng.
Giá thuê 80 triệu/tháng có thể đang ở mức cao hơn khoảng 10-15% so với các kho tương đương trong khu vực, do vậy người thuê nên thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu cải tạo thêm để phù hợp mức giá này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích kho lớn 1200m², ngang mặt tiền 30m giúp dễ dàng bốc xếp hàng hóa.
- Vị trí gần đường xe container, thuận tiện vận chuyển hàng hóa, giảm chi phí logistics.
- Điện 3 pha đầy đủ đáp ứng nhu cầu sử dụng máy móc công nghiệp.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng – tạo sự an tâm về pháp lý.
Điểm hạn chế có thể là: Không nêu rõ kết cấu kho (kho mới hay kho cũ), hệ thống phòng cháy chữa cháy, độ cao trần kho, và có hay không văn phòng đi kèm. Đây là các yếu tố cần làm rõ để đánh giá đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là mặt bằng kho xưởng lý tưởng để cho thuê kinh doanh hoặc làm trung tâm phân phối hàng hóa. Với diện tích lớn và vị trí tốt, chủ thuê có thể sử dụng để lưu trữ, kho phân phối hoặc sản xuất nhẹ.
Nếu thuê để ở thực hoặc làm văn phòng thì không phù hợp vì không thiết kế căn hộ. Khả năng đầu tư xây dựng lại có thể cân nhắc với chi phí lớn, nhưng hiện trạng kho đủ dùng là điểm cộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Bến Cát, kho 1000m²) | Đối thủ 2 (Bến Cát, kho 1500m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích tổng | 1600 m² | 1000 m² | 1500 m² |
| Diện tích kho | 1200 m² | 900 m² | 1300 m² |
| Mặt tiền ngang | 30 m | 20 m | 25 m |
| Đường xe container | Có | Không | Có |
| Điện 3 pha | Có | Có | Có |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 80 | 50 | 70 |
| Giá thuê/m² (tổng diện tích) | 50,000 đ/m² | 50,000 đ/m² | 46,667 đ/m² |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ đỏ có rõ ràng, không tranh chấp.
- Khảo sát hiện trạng kho: kết cấu, chống thấm, hệ thống thoát nước, trần kho cao bao nhiêu.
- Xem xét hệ thống phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động.
- Kiểm tra hạ tầng đường xe container, khả năng quay đầu, ra vào thuận tiện.
- Phân tích quy hoạch vùng xung quanh có ảnh hưởng gì đến hoạt động kho bãi hay không.
